Velké obavy o osud svých bytů mají zvláště nájemci v původních podnikových bytových domech, které byly odprodány rozličným společnostem, často jako následek privatizace původního podniku. Nelze totiž obvykle prosadit, aby majitel domu dodržel zásady a omezení k ochraně nájemníků, které byly kdysi vloženy do původní kupní smlouvy. Taková ustanovení byla totiž častokrát spekulativně formulována tak, že byla jalová a nevymahatelná od samého počátku! Mnoho domů bylo už také následně prodáno třetím osobám. Mnozí jejich noví vlastníci se však o byty a domy nechtějí dlouhodobě starat. Záměrem je prodat je v konečné etapě nájemníkům. Rozhodující je vždy cena. Upozorňuji proto, že platí mj. ustanovení § 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, že prodávající nesmí zneužívat své postavení, aby získal nepřiměřený zisk. Taková situace by pak měla dokonce způsobit, že celá kupní smlouva nebude platná.

Tuto obranu by jistě mohli zvolit nájemci 100 000 bytů na Ostravsku, kde např. uvažovaná nabídková cena jen za podnikové byty OKD převyšuje hodnotu, za kterou byl privatizován celý obrovský hospodářský komplex!

Pouhé rozprodávání obecních bytů není základem programu KSČM, protože při tom žádné nové byty nepřibývají. Podle našich zjištění potřebuje obec s charakterem města minimálně 60 svých bytů na 1000 obyvatel, aby mohla podle § 35 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích „uspokojit potřeby bydlení pro své obyvatele“.

• Obec by měla nabízet k prodeji jen bytové domy, které pro svůj rozvoj nebude potřebovat. Nájemcům, kteří chtějí zůstat bydlet v obecních bytech, by měla výměnou nabídnout jiný obecní byt.
• Vždy je nutné uvést důvody, proč chce obec prodávat domy, jestliže nájemné převyšuje nákladové nájemné bytových družstev, takže o prodělávání nemůže být ani řeči. Na co budou využity peníze z prodejů?
• Pokud v některých místech nedosahuje regulované nájemné v obecních bytech hodnoty, která postačuje bytovým družstvům, doporučujeme jejich nájemcům, aby přistoupili na dohodu o zvýšení nájemného na potřebnou úroveň, a to i tehdy, pokud to špatný zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, neumožňuje. Tímto krokem lze předejít kritice, že by na nájemce v obecních bytech dopláceli ostatní obyvatelé obce. Odpadl by zároveň důvod, aby se obec ztrátových bytů zbavovala.
• Požadujeme, aby ve městech, kde již byly dříve některé domy a byty prodány, byly i pro nové prodeje stanoveny ceny, které budou odpovídat cenám při předchozím prodeji. Nájemci bytů by neměli doplácet na pořadí, které nemohli ovlivnit!

Při prodeji nájemních bytů doporučujeme dodržet dále uvedené zásady:

• Pokud se prodává celý dům, požadujeme prodej domů pouze družstvu nájemníků, nikoliv obecně určené právnické osobě. Jedině v bytovém družstvu má totiž nájemce nárok na svůj byt a jistotu bydlení v něm. Ochrana družstevních bytů je dokonce vyšší, než ochrana bytů ve společenství vlastníků jednotek. Družstevní byt se nemůže stát součástí konkurzní podstaty. Prodej celých domů bytovému družstvu je také pro současného majitele výhodnější, protože mu nevznikají spoluvlastnické podíly na domech.
• Byt se prodává jen jeho nájemcům. Nájemce má předkupní právo podle § 22 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale prodávající často používají nátlakové formy, kdy garantují různé slevy jen pro prvé kolo nabídky. Tím sice neporušují žádné předpisy, ale hlavně obec by neměla násilím vnucovat nájemníkům, aby si koupili byty. K prodeji obsazených bytů třetím osobám by zastupitelé KSČM neměli dát souhlas.
• Nejdůležitější je určení ceny. Při prodeji bytů se často používají zjednodušené formy odhadu, který pak nevystihne přesně kvalitu toho kterého bytu. Pro posouzení platnosti smlouvy je závazné jen to, že cena nesmí být tak vysoká, aby bylo již předem jasné, že ji nájemce nebude moci zaplatit. Taková smlouva by byla od samého počátku neplatná, protože by nabídka předem znemožnila využití předkupního právo nájemce, aby mu mohl být byt prodán (§ 22 zákona č. 72/1994 Sb. a § 39 občanského zákoníku).
• Po vstupu do EU se jakákoliv sleva z obvyklé ceny při prodeji obecního majetku posuzuje jako poskytování veřejné podpory, jejíž výše je limitována. Při prodeji po bytech, ale jen jejich nájemníkům, není však sleva považována za veřejnou podporu (!), při prodeji celého domu jakémukoliv subjektu o veřejnou podporu jde vždy. Její výše nesmí v období tří let překročit hodnotu 200 000 EUR.

Doporučujeme v každém případě velmi pečlivě prostudovat a uvážit všechny varianty. Vždy je třeba počítat s tím, že starost o svůj nebo družstevní byt bude vyžadovat více pozornosti a času, než starost o byt nájemní. Základ je však vložen již do podmínek, za kterých se prodej nájemních bytů uskutečňuje. Vím, že ve většině případů lze najít rozumnou dohodu. Jsou však i situace, kdy nájemci bytů nemají rovnoprávné postavení a cítí křivdu nebo i útisk. Tomu je třeba předcházet. Je vhodné zakládat účelová občanská sdružení, vzájemně si pomáhat a obracet se místní organizace SON, existující bytová družstva a případně i na kontrolní výbor zastupitelstva, jde-li o prodej obecních bytů. Zastupitelé za KSČM se znalostí místního prostředí budou jistě schopni také účinně poradit a pomoci. Ani při koupi nájemního bytu by člověk neměl se svými starostmi zůstat sám!

Ing. František Beneš, CSc. je odborný mluvčí KSČM pro resort místního rozvoje