V Německu na základě zákona novelizovaného v r. 2001 je, při uzavírání nové nájemné smlouvy, nájemné určeno v zásadě svobodnou dohodou mezí nájemcem a pronajímatelem, avšak podle trestního práva (lichva) není dohoda platná, pokud je dohodnutá cena příliš vysoká. Za takovou se považuje cena, která je o 50% vyšší, než pro daný byt určuje tzv. zrcadlo nájemného, které se vypracovává podle výše nájemného u nově uzavíraných smluv v posledních čtyřech letech, i výše nájemného u smluv již uzavřených.

Evropský soud pro lidská práva např. v kauze Mellacher a spol. proti Rakouské republice dospěl k závěru, že opatření směřující k regulaci nájemného nelze považovat za vyvlastnění a opatření státu, která pronajímatele zbavila části výnosu z jejich majetku, lze chápat jako legitimní kontrolu užívání tohoto majetku. Tento právní názor je zcela v souladu s článkem 1 Protokolu č. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod, který stanovící, že právo pokojně užívat majetek "nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem..."

Náš Ústavní soud zejména v nálezu č. 231/2000 Sb. se obsáhle vyslovil o nepřípustnosti přenášení nákladů sociální politiky státu na pronajímatele a porušování vlastnického práva, ale současně vyslovil: "V souladu s principem respektování schopnosti platit nájem by měli být nájemci chráněni vhodnými opatřeními proti excesivním nájmům nebo proti excesivnímu zvyšování nájmů" a zároveň zdůraznil, že " výše úhrady za užívání nájmu jednotlivcem nebo náklady na užívání bytu by měly být na takové úrovni, jenž neohrožuje nebo nepodkopává uspokojování jiných podstatných potřeb."

Judikatura Evropského soudu pro lidská práva je již dlouho natolik známa, abychom mohli odmítnou současnou hysterii kolem rozhodnutí tohoto soudu ve věci nájemného, kterou rozpoutali nejen soukromí majitelé domů -- u kterých, při jejich notorické neznalosti platného práva, lze toto očekávat -- ale i novináři a publicisté, kteří se rozepsali o konci regulace nájemného a o tom, jak regulace nájmů je proti evropským poměrům, atd. atd. To samozřejmě pravdou není a nic takového ani Evropský soud pro lidská práva v tolik medializované kauze Hutten -- Czapska proti Polské republice nevyslovil.

Naopak: nezbytnost regulace potvrdil, a pokud jde o její míru, pak zdůraznil jen obecně známé skutečnosti, totiž, že stát musí buď umožnit zvýšení nájmů na spravedlivou úroveň, nebo zavést mechanismus odškodňující vlastníky, resp. zvýšit nájmy na úroveň udržení údržby nemovitostí.

Co je však důležité a co činí naprosto nesmyslnou snahu některých našich soukromých majitelů domů podávat žaloby proti České republice a domáhat se miliardového odškodného je to, že Evropský soud pro lidská práva nepřiznal polské žalobkyni jakoukoliv náhradu za nájemné, ale vyzval pronajímatele i stát, aby se na dalším postupu dohodli. Poté, co projednávání této žaloby proti Polské republice trvalo plných 10 let, a za situace, kdy zákon o nájemném je dávno připravován, lze o úspěšnosti žalob soukromých vlastníků vážně pochybovat a jejich naději na miliardy odškodného spolehlivě považovat za nereálné.

Základním problémem totiž zůstává zodpovězení otázky, zda současná výše nájemného umožňuje údržbu nemovitostí, případně tvorbu zisku, či nikoliv.

Majitelé nemovitostí přes opakované výzvy Ministerstva financí ČR nikdy věrohodně neprokázali, že dosavadní nájemné jim znemožňovalo údržbu nemovitostí. Všichni známe příklad bytových družstev, kdy při platbách družstevníků 2.000-2.500,-Kč měsíčně lze nejen nemovitost dobře udržovat, ale i vylepšovat její stav.

Krásný příklad, který mi poslal jeden z občanů: soukromý vlastník bytového domu v Praze od 20 nájemníků, platících regulované nájemné, získává měsíčně 32.000,-Kč, tj. 384.000,- Kč ročně. Za poslední 3 roky to přestavuje částku 1,142.000,-Kč. Za celých 8 let pronajímatel neudělal žádnou opravu v domě, pouze opravu poškozených dveří, avšak tu kryla pojistka. Takové příklady budou soukromí vlastníci ve Štrasburku jen obtížně komentovat ....

Navíc je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že kromě placení nájemného, které se vlastníkům domů zdá nízké, platí nájemci bytů ještě prakticky všechny opravy zařízení v bytě ze svého, a to i takové, o kterých nikdo v Evropě nepochybuje, že jejich náklady by měl nést pronajímatel: opravy oken, dveří, podlah, topení, velkých spotřebičů apod. To vše je třeba k výši nájemného připočítat.

Zmatenost v argumentaci soukromých vlastníků domů je dobře patrna z jejich reakce na uvedený rozsudek a z něho plynoucí požadavky na vládu. Tak v  MF Dnes 3. 3. 2005 se dočteme, že "majitelé chtějí, aby vláda okamžitě pustila nájmy tak, aby z průměrného 68 metrového bytu dostali zhruba 3.300,-Kč (tedy cca 48,50Kč za m²). K tomu pak předseda OSMD Stanislav Šimeček říká: "To kryje náklady. Samozřejmě to nejde v místech, kde si už trh nalezl cenu nižší". Má toto snad znamenat, že v některých místech si trh již nalezl cenu, která je nižší než náklady na bydlení? Budou majitelé domů požadovat vyšší cenu, která podle jejich představ "kryje náklady na bydlení" i tam, kde již tržní cena je nižší? Má to opravdu znamenat, že za byt shora uvedený bude shora uvedená částka požadována opravu všude, tzn. na Václavském nám. v Praze i v oné proslulé "Horní Dolní"?

Při všech úvahách o výši nájemného je zapomínáno na to, že u nás, na rozdíl od naprosté většiny evropských států, již od roku 1995 u nově uzavíraných smluv žádná regulace není, takže majitelé mohou požadovat, a také požadují, nájemné mnohem větší, než by byli oprávněni inkasovat v jiných evropských státech, jak je tato horní hranice požadovaného nájemného popsána např. v úvodu tohoto článku.

Nepřehlédnutelná je ovšem i sociální stránka celé věci. Zatímco v Polsku náklady na bydlení činí pouhých 15% výdajů rodiny, pak v České republice tyto náklady převyšují u různých skupin obyvatelstva různou mírou 20%, přičemž důchodci vydávají ze svého příjmu na bydlení 40-70% svých příjmů. Jakékoliv zvyšování těchto nákladů nad snesitelnou úroveň by nepochybně bylo v rozporu se shora uvedenými nálezy našeho Ústavního soudu ohledně zaplatitelnosti bydlení a ohledně toho, že placení nákladů na bydlení nesmí omezit opatřování i jiných důležitých potřeb. U mnoha rodin důchodců se tak ovšem děje již dnes. Chce-li tedy na nás Evropa, abychom platili evropské nájmy, musí vzít v úvahy také to, že naši důchodci nemají evropské důchody, evropskou výši výdajů na nejnutnější potřeby a že žádná vláda se nemůže vzdát odpovědnosti za sociální situaci statisíců svých občanů jen proto, aby malá skupina občanů, přes všechna krásná ustanovení o lidských právech, měla větší příjmy. Svá práva mají i ti, kteří nic nevlastní.

Obecný zájem na regulaci nájemného, na který soud položil značný důraz, lze vykládat z mnoha hledisek. Nepochybně je třeba přihlédnout k tomu, že v ČR není takový nedostatek bytů jako v Polsku (o půl druhého milionu je počet bytů nižší, než počet domácností) a také je u nás nižší procento lidí na hranici chudoby (8% oproti 50% v Polsku), ale na straně druhé je nutno přihlédnout k tomu, že náklady na bydlení jsou u nás podstatně vyšší, než v Polsku, a u nízkopříjmových skupin obyvatel dosahují až extrémní výše.

Pokud Evropský soud pro lidská práva ve zmiňovaném rozsudku vyslovil zajímavý názor, že by stá měl alokací veřejných výdajů zajistit vyšší nájemné, pak při zachování zaplatitelné výše nákladů na bydlení by nepochybně bylo zapotřebí omezit růst jiných nákladů na bydlení než nájemného. A opravdu není žádný rozumný důvod proto, aby monopolní dodavatelé energií na straně jedné každoročně zvyšovali ceny, na straně druhé získávali miliardové zisky. Zejména u státních a polostátních podniků je tato stránka nákladů na bydlení jistě hodna pozornosti.

Tím ovšem nemá být řečeno, že by posledními rozsudku Evropského soudu pro lidská práva, který se týká nájemního bydlení, neměla být věnována pozornost a že by vláda, ale bezpochyby i Parlament ČR měli polevit ve své snaze přijmout zákon o nájemném, který bude respektovat jak sociální situaci sociálně slabých nájemců bytů, řešit situaci těch, kteří uzavírají nové nájemní smlouvy a jsou vlastníky nemovitostí nuceni platit nehorázně vysoké nájemné, ale samozřejmě i práva vlastníků činžovních domů na úrovni, která je v Evropě obvyklá.

Polská a Česká republika mají v této oblasti ještě jednu společnou stránku věci, a to je činnost Ústavního soudu. V Polsku dvakrát zákonodárný sbor přijal zákon, který umožňoval zvyšovat nájemné (v roce 1994 a 2001), ale vždy byl tento zákon tamnějším Ústavním soudem zrušen, takže nyní snadno Evropský soud pro lidská práva může vytýkat Polské republice to, že zde žádný zákon o nájemném není. Totéž se týká i České republiky. Kdyby Ústavní soud svým nálezem v roce 2000 nezrušil vyhl. č. 176/1993 Sb., která umožňovala pronajímatelům vždy jednostranně zvyšovat nájemné, tak by již dnes nájemné dosahovalo částky převyšující 50,-Kč za metr², a výnosy pronajímatelů by byly vyšší, než dnes, resp. přesahovali by částky, které předseda OSMD považuje za částku, která kryje náklady na údržbu nemovitosti, jak se vyjádřil -- viz shora - pro MF Dnes. Pokud ústavní soudy budou rušit zákony, které z důvody pozivistického pojetí práva považují za neústavní, bez ohledu na přirozené právo občanů bydlet, zakládat rodinu, a pokud nebude, s ohledem na přirozený běh věcí, respektováno nejen právo vlastníků, ale i právo ostatních občanů v republice, pak řešení situace v nájemním bydlení bude bez sociálních otřesů nejen obtížně, ale čím dál obtížnější .

Ještě jednu okolnost bych rád v této souvislosti připomněl. Většinou asi všichni chceme být součástí Evropy, evropského právního prostředí a chceme respektovat evropskou úroveň lidských a sociálních práv. Pokud však požadavky kladené na nové státy Evropského společenství budou ve zcela zjevném rozporu se sociální úrovní jejich občanů a s jejich reálnými možnostmi, nevytvoří to příznivou atmosféru pro respektování evropských hodnot v těchto zemích, což se koneckonců obrátí i proti poměrům v EU obecně. Možná, že Evropský soud pro lidská práva, který uvažuje o výši nájemného v zemi, kde 50% obyvatel je pod hranicí chudoby, by si měl být i těchto skutečností vědom.

Autor je poslancem Parlamentu za ČSSD a předsedou Sdružení nájemníků ČR