Regulovaný nájem: nespravedlnost nebo nezbytnost?

28. 8. 2009 / Stanislav Křeček

Jsem sice potěšen, že publikace obsahuje i několikanásobnou citaci z mých článků (byť bych, jistě neskromně, uvítal, pokud by bylo spíše odpovídáno na argumenty) a citace v souvislostech, ze kterých má být patrno že se autor, tedy já, velmi mýlí. Již z názvu je tedy patrný přístup autorů k tomuto institutu, který ovšem nejen evropské státy praktikuji již téměř 100 let. Ovšem nic nového publikace nepřináší: argumenty zastánců a odpůrců regulace nájemného jsou dobře známé, v nejrůznějších diskusích se stále znovu a znovu opakují, a tak by asi bylo užitečné, kdyby se někdo, především autoři, vážněji zamyslel nad konkrétními kroky, které by odstranění jakékoliv regulace nájemného, ve zcela konkrétní situaci statisíců nájemců bytů, přinesla. V tomto smyslu, a stejně tak v popisu historického vývoje regulace nájmů u nás po roce 1989, je publikace z pera významných akademických osobností – byť přirozeně determinovaných liberálními ekonomickými kánony spíše, než praktickým životem – jistým zklamáním.

Text kapitoly nazvané „Regulované nájemné ČR – stávající stav“, jakoby dával tušit, že autoři o skutečně originálním vývoji nájemného v ČR - v porovnání s jinými evropskými státy – nemají povědomost a netuší v jaké situaci se nacházíme. Z textu se dozvídáme, že regulace nájemného byla u nás založena vyhl. č. 176/1993 Sb. a je zde popsána působnost tohoto právního předpisu. O dalších deseti letech klíčového vývoje nájemného bydlení u nás pak v publikaci není ano zmínka, neboť hned následuje text: „Klíčovým okamžikem pro vývoj v této oblasti byl nález Ústavního soudu ČR, který inkriminovanou vyhlášku MF č. 176/1993 Sb. svým Nálezem č. 231/2000 Sb. zrušil....

To je jistě pravda, ale to podstatné uniká. Totiž to, že v r. 1995 došlo k novelizaci zmiňované vyhl. č. 176/1993 Sb. a to tak, že nadále se regulace nájemného podle této vyhlášky, tedy s pravidelným zvyšováním nájemného vždy k 1. 7. běžného roku, vztahovala na ty nájemce, kteří k 31. 12. 1995 měli uzavřenu nájemní smlouvu – bez ohledu na svoji sociální situaci – a již se žádná regulace nájemného nevztahovala na ty nájemce, kteří uzavírali nové nájemní smlouvu po tomto datu a od kterých tedy mohli pronajímatelé požadovat v podstatě jakékoliv nájemné. Opět bez jakéhokoliv přihlédnutí k jejich sociální situaci. To vedlo k dnešnímu „rozdvojení“ cen nájemného a k tomu, že regulace nájemného ztratila v důsledku této, v Evropě neslýchané, novely svoji jakoukoliv sociální funkci. To, že autoři publikace o tomto zásadním problému nic netuší (nebo, abych byl spravedlivější: nepovažují jej z hlediska obecného odsouzení regulace nájmů za podstatný) svědčí i to, že když jsem se v televizní debatě zmínil o roce 1995 jako o klíčovém roce pro stav regulace nájemného, opravil mě jeden z autorů publikace tak, že se ve skutečnosti jedná o rok 1993. To je patrné i z další části publikace, nazvané „Deregulovaná část trhu“, kde je tvrzeno, že v roce 1993 „začala existovat tzv. deregulovaná část trhu“. Nikoliv, to se stalo až v roce 1995.

Ale právě odstranění stavu založeného opatřením ministerstva financí v roce 1995, opatřením nesmyslným a – nezbývá, než znovu zdůraznit - v Evropě nemajícím obdoby, je dnes pro nás klíčovou otázkou. Jelikož po roce 1995 neexistovalo u nás u nově uzavíraných smluv žádné zákonné omezení – jinak obvyklé v celé řadě evropských států - pokud jde o výši nájemného, došlo k tomu, že na pronajímateli požadovanou výši nájemného dosáhne jen malá část lidí bydlících v nájemních bytech. Tak došlo k tomu, že existuje málo početná část nájemního bydlení, kde byly ceny sjednávány po roce 1995 „svobodně“ (jistě lze s vysokou mírou úspěchu konstatovat, že o žádnou skutečně svobodnou volbu, alespoň ze strany nájemců, nešlo), tedy zcela zřetelně s těmi, kteří si to prostě mohli dovolit. Těch je podle některých odhadů asi 8 – 12 % ze všech nájemců. Požadavek, aby se této malé skupině nájmů podřídily všechny ostatní nájmy, je zcela mimo sociální možnosti naprosté většiny nájemců. To přirozeně pronajímatelům nemůže postačovat, a proto velmi hlasitě volají po tom, aby se deregulace netýkala jen nově uzavíraných nájemních smluv – to u nás existuje od r. 1995 – ale požadují, aby ony nesmyslné ceny, které jim platí, jak již řečeno, jen malá část nájemců, kteří si to mohou dovolit, platili i všichni ostatní, jejichž sociální situace to zcela zjevně ( postavení důchodců u nás) nedovoluje. Kdyby nebylo onoho nesmyslného zásahu ministerstva financí v onom roce 1995, vyvíjely by se všechny nájmy stejně a nedošlo by k onomu zásadnímu, a nikterak odůvodněnému rozdělení výše nájmů nikoliv podle sociální situace nájemců (to by mělo jakési racionální zdůvodnění), ale podle toho, zda k uzavření nájemní smlouvy došlo před nebo po 31.12. 1995. A nevznikl by onen nesmyslný růst nájemného u nově uzavíraných smluv, který je pro většinu nájemců zcela nepřijatelný. A nevznikla by situace, kdy jediným sociálně únosným řešením je zvýšení nájemného regulovaného zákonem, ale současně i snížení nájemného požadovaného při uzavírání nových nájemních smluv. Jinak se z této situace nedostaneme a je dobře, že toto řešení předvídá i připravovaný nový občanský zákoník. Předvídá totiž přijetí nového zákona, podle kterého se bude zjišťovat místně obvyklé nájemné a předvídá možnost žaloby nájemce na snížení nájemného, které je vyšší než to místně obvyklé, které bude zjištěno způsobem, který zajistí nově předvídaný zákon.

Žel, publikace, o které hovoříme, neposkytuje, mimo teoretických postulátů žádné praktické návody, jak situaci řešit. V kapitole nazvané „ Návrhy řešení“ tvrdí autoři, že to není složité: stačí plná smluvní volnost při cenovém vyjednávání a rovné postavení pronajímatelů a nájemců. Pokud jde o cenovou deregulaci, nabízejí autoři dvě řešení. Tzv. “intenzivní terapii“, což je pravděpodobně okamžité zrušení všech regulačních omezení. Sami autoři přiznávají, že by to sice bylo nejlepší, ale problém je „v její těžké politické průchodnosti“ a přiznávají tak, že si jsou dobře vědomi toho, že politici ještě neztratili zcela soudnost. Druhým způsobem mají být postupné kroky. Ani jeden z těchto způsobů řešení není popsán a čtenář se nedozví, co měli autoři na mysli.

Více je rozepsána představa o „právní deregulaci“, pod čímž si autoři představují vytvoření okruhu osob „které by mohly byt užívat bez souhlasu pronajímatele“ a přimlouvají se tak za vytvoření docela pěkné diskriminace: „u smlouvy na dobu určitou by to mohl být kdokoliv, u smlouvy na dobu neurčitou osoby blízké a u regulovaných být pouze nejbližší rodinné příslušníci“. V právním státě dost neuvěřitelná představ, nezdá se vám?

Dalšími požadavky je ukončení institutu přechodu nájmu a ukončení „ochrany neplatičů“. Zde se pro neplatiče požaduje velice krátká výpovědní lhůta (prý max. 3 měsíce) a žádné právo na náhradní byt. Autoři ovšem patrně netuší, že právě tak tomu v současném právu je (výpověď bez přivolení soudu, §711 odst. 2 písm.b) obč. zák.) a jaksi se vlamují do dveří dávno otevřených. Připouštějí ovšem, že bude nezbytná ochrana proti zneužití takové výpovědi s tím, že by měla existovat možnost „obrátit se na orgán obce nebo jiný specializovaný orgán, pokud nájemce dostal výpověď pro neplacení, a nájemné a poplatky za služby přitom řádně zaplatil“. Zvláštní požadavek . A co jiného je potom 60 denní lhůta podle § 711 odst. 3 obč. zák.), ve které se mohou nájemci obrátit na soud se žalobou, aby takovou neoprávněnou výpověď přezkoumal? Opět tedy nic nového, resp. požadavek na něco, co v platném právu dávno existuje. Jaký má smysl požadovat již existující právní instituty a vytvářet tak dojem, že v právu existuje jakýsi deficit?

Problematický a málo reálný přístup autorů k dané problematice je pak dobře patrný z jejich nerespektu k mezinárodním závazkům státu. Čtenář se dozví, že „Oproti negativnímu právu vlastnickému je tzv. právo na bydlení právo odvozené ze seznamu hospodářských a sociálních práv ve Všeobecné deklaraci lidských práv s tím, že na rozdíl od práva vlastnického, které má pevný obsah a výklad, je „právo na bydlení“ typickým sociálním právem pozitivním bez jasně definovaného obsahu“. Opravdu? Nemají práva obsažená v mezinárodních dohodách, kterými je Česká republika vázána – a to uznal i Ústavní soud ČR ve svém Nálezu č. 231/2000 Sb. – stejnou hodnotu a nejsou stejně závazná?

Autoři uznávají, že přece jenom mohou ve společnosti existovat skupiny obyvatel, které na volně stanovené nájemné dosáhnout nemohou a předpokládají existenci zákona o sociálním bydlení. Není sice jasné proč, když právo na bydlení je „právem bez jasně definovaného obsahu“ a tedy asi by nebylo nutné pro někoho zajišťovat bydlení, když trh vyřeší vše a „na volném trhu jsou vždy v nabídce volné byty – a to ve všech cenových kategoriích“ (str. 56), ale budiž. Přičtěme tuto nelogičnost autorům k dobru. Takový zákon by zajišťoval podle představ autorů pro skupiny obyvatel, které jsou v nezaviněné nouzi příspěvek na bydlení, při překročení stanovené výše podílu nájemného, jehož výše by se pohybovala „mezi 20 – 25 % rozhodného příjmu“. Autoři předpokládají, že celková výše nákladů na tento příspěvek by představovala 4 – 12 mld. Kč ročně. Pěkná rána pro státní rozpočet, který hodlá snižovat podíl mandatorních výdajů, a pěkný „rozkmit“ uvažované částky svědčící o jisté nejistotě autorů, jak to vlastně dopadne. Ale i tak: jak může někdo odhadovat, jakou částku bude představovat překročení onoho 20 – 25% podílu, když horní výše nájemného nemá být nikterak limitována, a tedy v postatě může být jakákoliv, stanovená smluvně? Nájemci jsou dnes a denně konfrontováni s výroky pronajímatelů typu „až bude ta deregulace, budu chtít 20.000.-Kč, jinak potáhnete“. Vím, že jde o extremní případy, ale nikoliv případy neběžné.

Těchto nebezpečí s patrně byli autoři vědomi a tak předpokládají, že výše příspěvků na toto sociální bydlení by se odvíjela od tzv. místně obvyklého nájemného což by bylo tržní nájemné, které by „alespoň v 1/3 bytů v obci bylo stejné nebo nižší“. Ale jak bude taková výše nájemného zjišťována a kým? To by totiž přepokládalo, že někdo – patrně obec – musí mít přehled o výši nájmů, které jsou požadovány, a patrně musí jí být předkládány i nájemní smlouvy k verifikaci. Tomu se ovšem pronajímatelé dosud velmi intenzivně brání a ani podoba takového právního předpisu, natož pak jeho praktické fungování, není jednoduchou, natož v krátké době představitelnou záležitostí.

Tedy nic nového, nic praktického, nic okamžitě použitelného. Jen obecné postuláty o nepřípustnosti, resp. škodlivosti jakékoliv regulace v době, kdy se obecná regulace od bank po taxikáře zdá některým dobrým východiskem k předcházení budoucích finančních krizí. Škoda. Spolupráce všech, kteří mají co rozumného k řešení současné neúnosné bytové situace u nás je nezbytná. Ale potřebujeme praktická řešení. Ne úvahy bez přihlédnutí k praktické sociální situaci společnosti, ne katedrové odsouzení toho, co velká většina nejen evropských států z dobrých důvodů praktikuje už sto let.

Současná situace v nájemním bydlení vyžaduje rychlá a efektivní řešení, nic však nenaznačuje, že by to pro kteroukoliv politickou garnituru bylo snadnou záležitostí. Již také proto, že žádná ze stávajících politických stran žádná vážná, komplexní a promyšlená řešení nenabízí. Pravicové strany, především ODS, prosazovaly vždy nanejvýš postupnou deregulaci a zásadní omezení dosavadních práv nájemců bytů a pochybuji, že tomu bude v jejím novém, dosud nezveřejněném volebním programu pro předčasné volby. Někteří v ČSSD sice navrhují řešit současnou neúnosnou situaci mnoha rodin dočasným zastropováním výše nájemného spolu s přijetím nového zákona o stanovení místně obvyklého nájemného, a prosazují takové znění nového občanského zákoníku, které by zachovávalo většinu dosavadních práv nájemců bytů (ostatně v Evropě nikterak neobvyklých), ale dlouhodobé řešení celého komplexu problémů nájemního bydlení také nenabízí. Výzvy k výstavbě „sociálních“ nebo „startovacích“ bytů míří do prázdna a jinak velmi potřebné a žádoucí příspěvky mladým lidem na opatření bytu nebo návrhy na státní garanci hypoték řeší jen část problému. Návrh nového zákona o bydlení, který předložila KSČM byl dobře propracován, ale nebylo reálné, aby byl v Parlamentu přijat.

Problematika je totiž mnohem složitější, než se některým zdá, neboť jde o střet dvou rovnocenných práv garantovaných ústavním pořádkem. Majitel má právo na ochranu vlastnického práva, vyjádřené v čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nájemce pak právo na ochranu před neoprávněnými zásahy do soukromého a rodinného života podle čl. 10 odst. 2 Listiny. Dojde-li ke střetu mezi dvěma ústavně chráněnými právy, je vždy třeba velmi pečlivě zvažovat, zdali jednomu z nich nebyla bezdůvodně dána přednost před jiným. To je normativně vyjádřeno v čl. 4 odst. 4 Listiny, podle kterého platí, že „Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.“ Bez bytu se nelze obejít. Není to statek, který si pořídím, když na něj mám a odřeknu si ho, když na něj nemám. Administrativně právní regulace nájemného je nepřijatelná. Vyloučit značnou část občanů z možnosti opatřit si přiměřené bydlení však také. A jednoduchými, avšak vždy špatnými návrhy na řešení jsme, i z akademických kruhů, bohatě zásobeni....

Autor je poslanec Parlamentu za ČSSD, advokát a předseda Sdružení nájemníků ČR

Vytisknout