I návrh nového občanského zákoníku zachovává obsáhlou kapitolu nazvanou "Zvláštní ustanovení o nájmu obydlí " (§§ 1890 - 2005), a poněkud tak zpochybňuje současnou iniciativu jednoho ze senátů Městského soudu v Praze, který požaduje, aby Ústavní soud zrušil v současně platném občanském zákoníku právě kapitolu týkající se zvláštních ustanovení o nájmu bytu, a podmínky nájmu bytů by se řídily obecnými ustanoveními o nájmu. To ovšem s ohledem na zásadní odlišnost nájmu bytů od nájmu jiných movitých i nemovitých věcí není možné.

Zásadní změnou je skutečnost, že návrh zcela vypouští povinnost pronajímatele plynoucí z dnešního § 712 obč. zák., totiž povinnost pronajímatele za určitých okolností opatřit nájemci náhradní byt. S náhradními byty se prostě nepočítá a má být zřejmě věcí každého občana, jak si jiný byt opatří. O náhradním bydlení je zmínka pouze v ustanoveních týkajících se úpravy bydlení rozvedených manželů, ale ani zde tento pojem definován není. Jak by taková zákonná úprava odpovídala dnešnímu rozsahu finančně dostupné nabídky bytů a zda taková úprava spíše nepředznamenává budoucí tušený, mnohými očekávaný, ale dosud jen v optimistických snech existující stav, kdy finačně dostupných bytů bude dostatek, ponechávám na posouzení čtenáře...

Návrh nového zákona odlišuje, na rozdíl od dnešní právní úpravy, "byt" a "obydlí" (čímž je míněn nájem celého domu). Dává sice v celé řadě ustanovení přednost smluvním ujednání účastníků nájemních vztahů, výslovně však stanoví, že "nemá ujednání stran, podle něhož by práva a povinnosti nájemce byly méně výhodné, než jak vyplývají z tohoto zákona, účinky." Výhody pro nájemce návrh zákona nevylučuje. Obecně pak lze konstatovat, že návrh zákona obsahuje mnohem podrobnější a tím tedy i mnohem složitější právní úpravu nájemních vztahů, která se ještě více blíží "advokátnímu" zákonu, tedy zákonu, ve kterém se laik vyzná jen obtížně. Obsahuje totiž - na rozdíl od dosavadní právní úpravy - celou řadu termínů vyžadujících výklad a znalost judikatury - dobrá víra, rodinná domácnost, rozhodnutí soudu podle okolností případu, úplata srovnatelná s nájemným v místě bydliště, poměry přiměřené poměrům manžela, náhradní bydlení, způsob náhrady za ztrátu práva, spravedlivě žádat, aby bývalý manžel byt opustil, námitky proti výpovědi apod. - kterou jen obtížně bude správně vykládat a ve sporu efektivně užívat ten, kdo se této oblasti práva nevěnuje...

Obdobně, jako je tomu dnes, se předpokládá uzavření písemné nájemní smlouvy s tím ovšem, že autoři návrhu zjevně dávají přednost uzavírání nájemní smlouvy na dobu určitou (alternativy dvou, tří, pěti let), což ovšem stabilitě rodinného života bezpochyby napomoci nemůže. Že to je výhodné pro pronajímatele, je nesporné...

Byt musí být způsobilý k nastěhování i k bydlení a pronajímatel musí odstranit závady, které nájemci brání v "obvyklém bydlení" . V tom se návrh od dosavadní právní úpravy neodlišuje. Kuriozní je však ustanovení, které zbavuje pronajímatele povinnosti odstranit závady v bytě, pokud by "musel vynaložit nepřiměřené náklady nebo způsobit si nepřiměřené obtíže". Že budou nepřiměřené obtíže způsobeny nájemci, je asi lhostejné, ale co. Podle představ autorů zákona může, patrně, odejít jinam...

Mnohem přesněji je v návrhu upravena problematika nájemného. Má být smluveno pevnou částkou a splatné měsíčně nebo čtvrtletně. Účastníci si mohou ujednat služby, které bude pronajímatel zajišťovat a dohodnout si náhradu, kterou bude nájemce hradit. Návrh zákona však výslovně stanoví a vyjmenovává služby, které pronajímatel zajišťuje obligatorně, a to v podstatě ve stejném rozsahu, v jakém byly stanoveny v ,Ústavním soudem zbytečně zrušené, vyhlášce č. 176/1993 Sb.

Pokud jde o výší nájemného, pak návrh zákona předpokládá existenci nájemného v místě obvyklého (Neujednají-li si strany výši nájemného, má pronajímatel právo žádat nájemné v takové výši, jaká je obvyklá v den uzavření nájemní smlouvy...)

Na druhé straně ovšem návrh zákona předpokládá možnost snížení patrně i dohodnutého nájemného, když stanoví, že trval-li nájem alespoň tři roky od poslední změny výše nájemného, má každá ze stran právo žádat, aby nájemné bylo bez výpovědi nájmu určeno v takové výši, jaká je ke dni určení obvyklá v případě nového nájmu obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Nedojde-li k dohodě, může o výši nájemného rozhodnout soud. Že budou mít pronajímatelé snahu uzavírat nájemní smlouvu na dobu kratší než tři roky, aby znemožnili využití této zákonné možnosti nájemcem v případě poklesu obvyklých nájmů, je zřejmé.

Nově je stanovena užitečná možnost požadovat kauci, tedy jistotu na budoucí dluhy nebo vzniklé závazky nájemce s tím ovšem, že její výše nesmí přesáhnout šestinásobek měsíčního nájemného a záloh na služby.

Pokud jde o práva a povinnosti, je nově stanoveno, že nájemce užívá byt v souladu s nájemní smlouvou. Konečně se tak zbavíme nesmyslného "kolaudačního určení" a nebude nic bránit tomu, aby (alespoň pokud jde o zákon) aby byly byty užívány např. i k specifickým druhům "podnikání", které nezatěžuje dům a neruší ostatní nájemce v jejich právech. Nově se stanoví povinnost nájemce dodržovat po dobu nájmu obvyklá domovní pravidla a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování obvyklého náležitého pořádku. Meze pro výklad takovýchto ustanovení patrně neexistují, stejně tak jako představa o tom, jak si někteří specifičtí pronajímatelé tato ustanovení budou vykládat...

Autoři zákona věnovali zvláštní ustanovení chovu zvířat v bytě. Stanoví se totiž, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, má-li pro to dobrý důvod a chování zvířete nemá za následek obtíže pro pronajímatele nebo ostatní nájemce nebo obyvatele bytu nebo domu, a to i přesto, že pronajímatel chování zvířat v domě zakázal. To je logické ustanovení, neboť ukládat práva a povinnosti může jen zákon, nikoliv pronajímatel. Takové omezení může být jen obsahem smlouvy. Pokud se ale nájemce a pronajímatel ve smlouvě dohodli na tom, že chování zvířat v domě je nepřípustné, může soud takové ujednání zrušit, nelze-li pro změnu poměrů dodržení ujednání po nájemci spravedlivě žádat. Jde jistě o pozoruhodné ustanovení. Možnost prokazovat existenci "dobrého důvodu" např. pro chov křečka džungarského, pro který nelze spravedlivě na nájemci požadovat, aby smluvní ustanovení o zákazu chovu zvířat v bytě dodržoval, každého advokáta jistě potěší...

Společné bydlení manželů v bytě a zánik společného bydlení po rozvodu manželství, upravují nově ustanovení rodinného práva, které je ovšem také součástí nového občanského zákoníku. Společný nájem manželů vzniká jen k bytu, ve kterém se nalézá společná domácnost manželů bez ohledu na to, s kým byla nájemní smlouva uzavřena a bez ohledu na to, že každý z manželů může být dále nájemcem i jiného bytu, ke kterému společný nájem bytu manželů nevznikne, stejně tak, jako může patrně být více bytů, ve kterých se bude rodinná domácnost manželů nalézat. Jde o poměrně složitá ustanovení a stejně složitá jsou ustanovení rodinného práva, která nově určují osud bydlení bývalých manželů po zániku manželství rozvodem. Nejde zde o žádné zásadní změny, spíše o precizní ustanovení týkající se různých situací, které mohou při řešení této problematiky nastat. Rozhodně jde o změny potřebné a užitečné.

Následky smrti nájemce jsou řešeny obdobně jako v dnes platném občanském zákoníku v souvislosti s problematikou přechodu nájmu. Pokud jde o členy domácnosti nájemce, pak návrh zákona obsahuje ustanovení, podle kterého by, kromě manželky a nezletilých dětí, mohl nájemce přizvat ke společnému bydlení další členy své rodiny (zletilé děti, rodiče, sourozence apod.) pouze se souhlasem pronajímatele! Nepochopitelné: souhlas panstva s přistěhováním byl zapotřebí naposledy někdy ve středověku...Neexistuje žádný rozumný důvod proto, aby nájemce neměl mít právo přizvat ke společnému bydlení své staré rodiče, rozvedené zletilé dítě apod., přičemž tím práva pronajímatele nemohou být nikterak dotčena, zejména pokud jsou v návrhu zákona precizněji upraveny podmínky přechodu nájmu.Po smrti nájemce by totiž mohl nájem bytu přejít na manželku a děti nájemce, na další příbuzné pak pokud ním žili alespoň šest měsíců před jeho smrtí a u jiných osob má být zapotřebí společné hospodaření alespoň po dobu dvou let.

Zatímco u podnájmů ponechává návrh nového občanského zákoníku, podle mého názoru již poněkud nepraktickou, podmínku písemného souhlasu pronajímatele (proč by nájemce, který zůstal sám ve velkém bytě nemohl, za přesně zákonem stanovených podmínek, přibrat do bytu podnájemce i bez takového souhlasu?), zavádí se nový institut dočasné přenechání bytu jeho nájemcem jinému, podle kterého by nájemce mohl byt, v souvislosti se svým dočasným bydlením jinde, přenechat do užívání jinému, a to na dobu určitou. Tento dočasný nájemce a nájemce bytu jsou vůči pronajímateli zavázáni společně a nerozdílně a souhlasu pronajímatele k takovému přenechání bytu není - kupodivu - zapotřebí. Jde jistě o praktické a potřebné ustanovení, neboť dočasná delší nepřítomnosti nájemců v bytě v souvislosti s prací, studiem nebo z jiných důvodů mimo byt jsou stále častější, ale návrh patrně nadšený souhlas pronajímatelů nezíská...

Podstatné změny se týkají výpovědi z nájmu bytu. Oproti dnešním osmi výpovědním důvodům počítá návrh zákona pouze se čtyřmi. Půjde o potřebu majitele, nezbytnost vyklizení bytu z veřejného zájmu, hrubé porušení povinnosti nájemce a obecný objektivní důvod pro vypovězení nájemce. Písemná výpověď bude muset být nájemci doručena a ten bude mít možnost vznést proti ní námitky, čímž výpověď zanikne, ledaže pronajímatel v tříměsíční lhůtě navrhne, aby o oprávněnosti výpovědi rozhodl soud. Poněkud složité, není-liž pravda? Kromě výpovědi v dnes obvyklé tříměsíční výpovědní lhůtě zavádí návrh zákona nově i výpověď bez výpovědní lhůty s povinností byt vyklidit byt bez zbytečného odkladu, poruší-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost.

Podstatné zhoršení podmínek nájmu předpokládá návrh zákona u služebních bytů. Zde končí nájem spolu s výkonem práce a nájemce musí byt vyklidit v tříměsíční výpovědní lhůtě - samozřejmě bez jakékoliv náhrady. Jen pokud nájemce takového bytu ukončí práci pro pronajímatele "ze zdravotních důvodů nebo proto, že nájemce odchází do důchodu", pamatuje zákon na takový případ významným dobrodiním: v takovém případě musí důchodce nebo nemocný člověk vyklidit byt nejdéle do šesti měsíců! Nepříznivé a těžko řešitelné situace a důsledky takového zákonného ustanovení (pokud by bylo přijato), si lze snadno představit, i když zájem pronajímatele, aby služební byt byl užíván těmi, kteří pro něho budou práce vykonávat, je nezpochybnitelný a půjde jen o zvážení priorit.

Návrh občanského zákoníku obsahujíce samozřejmě celou řadu i dalších, možno říci praktických ustanovení, která se dotýkají nájmů bytů, jako je právo odepřít placení nájemného v případě, že pronajímatel neprovede nezbytné opravy, nezbytnost vyúčtování vložených investic provedených nájemcem v bytě se souhlasem pronajímatele, podrobnosti o účtování služeb spojených s bydlením, zánik nájmu opuštěním bytu, pokračování v nájemní smlouvě uzavřené na dobu určitou, pokud není nájemce ve stanovené lhůtě k opuštění bytu vyzván apod.

Návrh zákona ovšem není ani zdaleka hotov a konečný návrh je teprve zpracováván. O definitivní podobě tohoto zákona, jako o mnohém jiném, pak budou rozhodovat výsledky voleb v příštím roce...

(Autor je poslancem za ČSSD a předsedou Sdružení nájemníků)