Nízké nájemné v obecních bytech?

3. 11. 2010 / Stanislav Křeček

Především: co jsou to obecní byty? Nelze srovnávat situaci u nás se situací např. ve Vídni, kde obec sama staví skutečné „obecní byty“ a obsazuje je nájemci podle svých hledisek a pravidel, především s ohledem na sociální situaci budoucích nájemců. Nic takového u nás v naprosté většině neexistuje: obecní byty, především ve velkých městech, kde je situace nejvíce hodna pozornosti, jsou v naprosté většině byty v domech, které obcím „zbyly“ po té, co tyto domy nebyly z nejrůznějších důvodů restituovány původními vlastníky. Srovnám-li počet „obecních bytů“ např. v Městské části Praha 2, kde žiji, a srovnám-li to s počtem obecních bytů, které měly městské části Nové Město a Královské Vinohrady (ze kterých se dnes Praha 2 skládá) před válkou a kolik jich mají dnes, je tato situace zřejmá.

To by však nebylo nejdůležitější. Za mnohem důležitější považuji fakt, že si prakticky nikdo z dnešních nájemců bytů ve vlastnictví obce a nájemců v bytech soukromých vlastníků nemohl vybrat, kde chce žít, u jakého vlastníka chce bydlet. Po dobu více než jedné generace byly byty v činžovních domech více méně přidělovány bez ohledu na přání vlastníků, ale i bez ohledu na přání nájemců – každý z nich byl rád, že vůbec nějak k bytu přišel. A nedosti na tom: ani v případě restitucí domovního majetku po roce 1989 si žádný z obyvatel obce nemohl „vybrat“, zda bude nedále bydlet v bytě soukromého vlastníka, kterému byl dům „vrácen“, nebo zda „zůstane“ bydlet v bytě, který zůstal ve vlastnictví obce. Sociální skladba nájemců bydlících v obou typech vlastnictví domů je naprosto stejná, všude žijí lidé chudí i bohatí.

Nová deformace?

Nájemní bydlení u nás bylo již jednou deformováno způsobem, který nemá a neměl obdobu nikde v Evropě, totiž již mnohokráte zmíněnou vyhláškou ministerstva financí (ODS) v roce 1995, která stanovila, že regulace nájemného se bude nadále – od roku 1996 – vztahovat jen na dosud uzavřené nájemní smlouvy a nebude se již – bez ohledu na jakoukoliv sociální situaci nájemce – vztahovat na ty, kteří uzavírají nové nájemní smlouvy. A nyní by mělo být bydlení znovu deformováno tím, že zcela jiné nájemné budou – opět bez ohledu na svoji sociální situaci – platit obyvatelé, kteří zcela náhodně „zůstali“ bydlet v obecních bytech a zcela jiné nájemné ti, kteří se bez svého úmyslu „ocitli“ v domech soukromých vlastníků? Jakým právem? Z jakého rozumného důvodu? Jsou snad nájemci v bytech soukromých vlastníků jiní občané obce, jiní voliči?

Potřeba vytvořit podmínky pro rozumné a dostupné bydlení je obecným problémem bez ohledu na to, u jakého vlastníka nájemci bydlí. Snahám představitelů obcí (i politických stran) lze ovšem rozumět, neboť s výší nájmu je to u nás skoro jako s oněmi pohádkovými císařovými novými šaty: každý vidí, že i regulované nájemné je pro velkou část občanů – především důchodců – nezaplatitelné, ale jen někteří to říkají nahlas. A ještě je rozdíl mezi vrcholnými představiteli politiky opakující stále stejná hesla (kandidát na primátora Prahy za TOP 09 Tůma  30. 10. 2010 v deníku Právo: regulace nájmů? „Ta se měla zrušit dávno“) a těmi, kteří se s problémy lidí setkávají v obcích a městech.

Kroky do pekla

Tak lze patrně bez velkého přehánění nazvat další záměry vládních orgánů, především tedy ministerstva pro místní rozvoj, pokud jde o další vývoj cen nájemného. Představa, že výši nájemného, pokud se na ní nájemce s pronajímatelem nedohodne, budou určovat soudy, lze kroky do pekla nestability a sociálních problémů skutečně nazvat, jako si stejné pojmenování zaslouží stejný názor Ústavního soudu, který totéž požadoval od obecných soudů již v r. 2005. Na základě čeho budou soudy rozhodovat? Na základě „cenové mapy“, kterou MMR připravuje, vysvětluje pak ministr. A na základě čeho bude vytvořena ona mapa? To se ovšem zatím nedovíme...

Soudy mají prý určit nájemné, které je „v místě obvyklé“ s tím, že podle představ pronajímatelů (a žel i Ústavního soudu) to má být takové nájemné, za které lze nyní takový byt pronajmout, resp. za které se obdobný byt v obci pronajímá. Ale komu? Copak ceny za které se byty mimo regulované nájemné pronajímají jsou v pořádku? To si snad nemyslí nikdo, ani ten, kdo má k regulaci nájemného negativní vztah. Tak významný ekonom a člen NERVu Pavel Kohout v Lidových novinách 26. 10. 2010 napsal: „Například na regulaci nájemného nejvíce doplatili nájemci v „tržních“ bytech, jelikož platili nájemné zkreslené směrem nahoru....“ Ale přece právě tyto zkreslené ceny (směrem nahoru!) by měly být vzorem pro stanovení nových cen nájmu, neboť tyto jsou považovány za ony ceny „obvyklé“? Alespoň takto dosud (v letech 2005 – 2006) soudy rozhodovaly!

Institut regionálních informací (IRI)

V těchto všeobecných úvahách o politice bydlení se nemůžeme vyhnout fenoménu, který je často v diskusích používán, totiž údajům, které do podvědomí občanů, především prostřednictvím různých organizací majitelů domů, chrlí společnost nazvaná Institut regionálních informací (IRI). Název by odkazoval na výzkumné pracoviště pečlivě zkoumající, shromažďující a distribuující informace, ale tomu tak, alespoň podle mého názoru, není. Není to v Čechách nic neobvyklého. Jako máme "Arbitrážní soud České republiky", který není žádným soudem a už vůbec ne institucí republiky, jak by snad z názvu mohlo plynout, nýbrž soukromou společností několika osob, která nabízí své rozhodcovské služby nešťastníkům, kteří podepíší rozhodčí doložku; jako máme "Komisi pro rozhodčí řízení", což není žádná „komise“ zkoumající z úřední povinnosti podmínky rozhodčí řízení, jak by se mohlo zdát, ale opět jen soukromou společností nabízející rozhodce, tak ani shora zmíněný Institut regionálních informací není ničím jiným, než soukromou společností s ručením omezeným. Její podíl na destrukci bytových poměrů u nás spočívá v tom, že tato instituce, pracující na objednávku, vydává jakási zjištění o „místně obvyklém nájemném“, které ovšem žádným obvyklým nájmem není, neboť do něho společnost započítává jen ony shora uvedené „tržní“ nájmy, a vydává je ze obecně platné pro celou republiku. Na nedávném semináři konaném v Poslanecké sněmovně mi zástupce této soukromé společnosti na otázku, jak mohou za obvyklé nájmy považovat nájmy, které platí jen asi 12 – 15 % nájemců (ti, kteří jsou finančně schopni a také nuceni ony vysoké nájmy platit, pokud chtějí bydlet), vůbec neodpověděl. Přesto se v diskusích o bydlení zástupci nejrůznějších organizací pronajímatelů právě údaji této, pro mne z uvedených důvodů jen málo věrohodné instituce, neustále zaklínají, předkládají je téměř jako Slovo Boží a odůvodňují jimi své mnohdy zcela nereálné požadavky.

Funkce obcí

Za této situace je funkce obcí při stanovení nájmů v obecních bytech zcela jiná. Není vhodné řešit složitou bytovou situaci všech občanů obce mimořádnou pozorností věnovanou jen těm, kteří bydlí v obecních bytech. Kdyby totiž obce stanovily obvyklé nájemné s ohledem na náklady, které pronajímatel se zajišťováním bydlení má, spolu s přiměřeným ziskem do obecní pokladny (pro jehož odmítání není žádný důvod) a úlevu poskytly jen těm, kteří např. pobírají již dnes příspěvek na bydlení nebo jiné sociální dávky, mělo by to pro rozhodování soudů, a tedy pro všechny občany obce, tedy i ty, kteří bydlí v domech soukromých pronajímatelů, zásadní význam. Takto sestavené, tedy ekonomicky zdůvodněné nájmy bez nedůvodných, často jen politickými motivy inspirovaných ohledů, by totiž byly dobrým vodítkem pro soudy při určování právě těchto obecně přijatelných nájmů. A samozřejmě důkazem, že některé požadavky soukromých pronajímatelů jsou nejen mimo dobré mravy, ale i mimo ekonomickou realitu. Není přece žádný rozumný důvod pro to, aby lidé byli – právě v současné době snižování nejrůznějších příjmů – rozsudky soudů nuceni platit nájemné, které nemá ekonomické zdůvodnění, a které jen zvyšuje již tak vysokou část příjmů, kterou lidé vynakládají na bydlení. A bezdůvodně se tak omezuje jiná spotřeba domácnosti, která při překonávání důsledků krize může být velmi významná...

Představitelé obcí, bez ohledu na politickou příslušnost, by pro rozumné bydlení udělali hodně, kdyby poslance, senátory a ministry ze svých stran informovali o situaci, která v obcích po skončení platnosti zákona č. 107/2006 Sb., dosud regulující nájemné, nastává. Někdy mám dojem, že netuší, jak žijí někteří lidé v této zemi...

Autor je poslanec ČSSD předseda Sdružení nájemníků ČR a advokát

Vytisknout