Rád bych na úvod této úvahy ocitoval stanovisko presidenta republiky k poslednímu nálezu (nálezům?) Ústavního soudu, publikované 12. 4., neboť toto stanovisko obsahuje mnohé. President vyslovil: "Deregulace nájemného je výlučně a fundamentálně prvkem transformačního procesu. Ten proces má svoji evoluci a dynamiku. Otázka je, zda jsme tuto dynamiku zvládli nebo nezvládli. Pokud nerozhodl soud hned v prvopočátku transformačního procesu o deregulaci nájemného, tak by měl na tento proces nahlížet jako na transformační".

Jelikož nacházím v sobě odvahu vyložit slova presidenta, domnívám se, že je lze do hovorového jazyka přeložit takto: deregulace nájemného není nic, co bychom mohli řešit ze dne na den, jedním zákonem, jedním, byť geniálním a správným rozhodnutím kohokoliv ( "je výlučně a fundamentálně prvkem transformačního procesu "), žádné revoluční řešení nepomůže ( "má svoji evoluci a dynamiku"), zatím se nám to moc nepovedlo (" Otázka je, zda jsme..."), ale pokud jsme s tím neudělali něco počátkem devadesátých let , kdy by to asi bylo snadnější a jestliže jsme od té doby, tj. po změně politických poměrů, přijali řadu nových zákonů, které současný stav konzervují ("Pokud nerozhodl soud hned v prvopočátku...."), tak by se nyní soud (soudy) měl chovat rozumě, nepokoušet se řešit věc "přes koleno" a okamžitými nápady, které jsou pro část společnosti obtížně akceptovatelné a k cíli se dostat postupnými kroky ( "tak by měl na tento proces nahlížet jako na transformační"). Pregnantněji to asi vyjádřiti nelze.

Zvláštností tohoto názoru je skutečnost, že jej vyslovil nejen liberální ekonom, kterým ani jako president republiky V. Klaus nepřestal být, ale také politik, který má odpovědnost za situaci ve státě a společnosti. Tím se ovšem od hlasatelů, vyznavačů a žadatelů radikálního řešení podstatně odlišuje a v tom bude asi ten skutečný problém.

Není pochyb o tom, že současná úprava nájemného již dávno ztratila svůj skutečný význam a je již pouhým administrativním opatřením bez svého nezbytného sociálního obsahu. Na tom se, patrně bez výjimky, shodne celá politická representace. Problém je však v tom, že zdaleka nepanuje - nejen mezi levicí a pravicí, ale ani na levici a na pravici - jednota názorů na to, jak tento bezpochyby závadný stav odstranit. Sotva lze ovšem takovýto stav označovat jako "flagrantní důsledky nečinnosti zákonodárců", jak to pejorativně činí ve svých nálezech Ústavní soud ( např. nález I. US 717/05) nebo předseda Soudcovské unie, který hovoří o politicích, kteří "nenašli odvahu k deregulaci". Takový názor plyne z nepochopení práce zákonodárného sboru, neboť i nepřijetí určitého zákona je výrazem zákonodárcovy vůle !

Vztah mezi mocí zákonodárnou a soudní se v důsledku posledních nálezů Ústavného soudu dostává do nebezpečné oblasti a mám zde na mysli nebezpečí pro základní aspekty fungování demokratického státu, který stojí na důsledném oddělení těchto mocí. Z tohoto hlediska pak s politováním musím konstatovat, že podle mého názoru se Ústavní soud nedopustil chyby, jak se domnívají někteří kolegové právníci a publicisté, pokud tento soud i po přijetí Zákona o jednostranném zvyšování nájemného ve svých nálezech zarputile stále konstatuje, že žádná zákonní úprava nájemného neexistuje, ale že jde jen o další projev snahy zasáhnout do legislativního procesu způsobem, který přísluší jedině a pouze moci zákonodárné.

To je podle mého názoru patrné zejména z toho, jak se Ústavní soud vypořádal s těmi rozhodnutími Nejvyššího soudu, ve kterých se tento soud postavil za stanovisko, že se pronajímatel nemůže úspěšně domáhat určení nájemného soudem, neboť určení výše nájemného je věcí zákonodárce, kterou soud v žádném případě nemůže nahrazovat. Nejvyšší soud pak dovodil, že Občanský zákoník ani jiný zákon neumožňuje soudu, aby zasahoval jednostranně do závazkového vztahu (tedy do nájemních smluv) změnou některého z jeho obsahových složek, včetně nájemného. Toto oprávnění má, podle Nejvyššího soudu pouze moc zákonodárná a výkonná a soudům nepřísluší ji suplovat, neboť by to "..bez současných dalších opatření řešících dopad do sféry uspokojování základních potřeby bydlení u ekonomicky slabších vrstev obyvatelstva - vedlo k nepřijatelným sociálním důsledkům." ( Rozhodnutí 26 Cdo 867/2004 ze dne 31. 8. 2005).

Tuto logickou a dělbu moci v demokratickém státě respektující argumentaci Ústavní soud v posledních nálezech odmítl a vydal se tak na onen příslovečný velmi tenký led. Na podrobnější právní analysu posledních nálezů Ústavního soudu, které vzbudily dílem zaslouženou pozornost, dílem nezasloužené "naděje a očekávání" a dílem zděšení, zde není místo. Snad lze jen konstatovat, že náš právní řád zná odpovědnost státu za škodu způsobenou špatným zákonem nebo nesprávným úředním postupem. Ale rozhodnutí o právní odpovědnosti státu za škodu, která by měla vzniknout nepřijetím určitého právního předpisu je precedentem, jehož důsledků sotva dohlédl i Ústavní soud.

Pro budoucí vývoj právních názorů a zejména právní praxi v této věci je podle mého názoru podstatné, že stanovisko Ústavního soudu není zdaleka jednotné. K nálezu č. Pl. ÚS 20/05 vyslovil soudce J. Musil odlišné stanovisko, ve kterém konstatuje: "Jsem toho názoru, že k řešení tak závažného a v podstatě masového sociálního problému může uspokojivě dojít pouze cestou nalézání sociálního konsensu vyjádřeného v legislativě". A pokud jde o rozhodování individuálních sporů před obecnými soudy "... za situace, kdy neexistují žádná objektivní kriteria pro stanovení výše nájemného, by mohlo vést k nahodilosti při rozhodování obecných soudů. " Snad by si toto stanovisko měli přečíst alespoň ti, kteří soudí, že jde o okrajový problém privilegované, náhodně vybrané skupiny obyvatel...K nálezu č. I ÚS 717/05 vyslovil odlišné stanovisko jeden z tříčlenného senátu, který o věci rozhodoval, a to soudce V. Guttler, který sdílí stanovisko soudce Musila, že "...zvyšování nájemného cestou soudních žalob je velmi riskantní, neboť je reálné nebezpečí nahodilého rozhodování a nejednotnosti judikatury mezi jednotlivými soudy". A pokud jde o dobu, za kterou by případně mohli majitelé domu cokoliv požadovat, soudí soudce Guttler, že "Povinnost soudů poskytovat výše popsanou ochranu pronajímatelům trvá přirozeně jen do okamžiku nabytí účinnosti zvláštního zákona, který rovněž upravuje zvyšování nájemného." Tedy do 31.3.2006. Nejistota Ústavního soudu ohledně svých stanovisek je podle mého patrna z jeho posledního prohlášení z 15.4. ke kritice svých nálezů, kde konstatuje, že se nebude již k věci vyjadřovat a praktická aplikace jeho nálezů je věcí obecných soudů. Alespoň tak !

Vraťme se k praktickým důsledkům, které z množství nálezů Ústavního soudu týkající se nájemného vyplývají, resp. jaké představy o jeho aplikací vznikají. Naprostý zmatek panuje ohledně toho, co by ve skutečnosti mohli pronajímatelé na Českém státu požadovat. Jde o náhradu škody nebo o co vlastně? Zatímco nález I US 489/05 hovoří zřetelně o tom, že majitelé mohou "uplatnit vůči státu požadavek na náhradu škody", domnívá se I. Buřívalová ( MfD 13.4.), že Ústavní soud uložil soudům donutit stát "doplatit majitelům rozdíl mezi nájmem regulovaným a místně obvyklým za několik let zpětně". L. Dellin z Občanského sdružení majitelů domů ( Právo 12. 4.) se domnívá, že majitelé mohou požadovat "náhradu škody způsobenou rozdílem mezi tržním a regulovaným nájemným", dokonce, že "musí majitel domu či bytu vždy uspět". Naproti tomu mluvčí Ústavního soudu M. Spáčil soudí (Právo 13.4.), že "...předmětem bude vzniklá škoda, bude-li pronajímatelem dostatečně prokázána. Ta však nemusí být nutně totožná s rozdílem mezi regulovaným a obvyklým nájemným". Kdo se v tom má vyznat?

Naopak někteří si notují, pokud jde o zjištění výše škody, která pronajímatelům vzniká. T. Šimeček, jinak předseda Občanského sdružení majitelů domů soudí -- kdo by se divil -- že "Náhrada škody se snadno vypočítá jako rozdíl mezi tržným nájemným, což je místně obvyklé nájemné, a regulovaným nájemným". K tomuto sice nesprávnému, ale, s ohledem na osobu vyjadřovatele, pochopitelnému názoru se, žel, ostudně připojil i předseda Soudcovské unie J. Jirsa, který proslul výrokem "učiním 5 dotazů na realitní kanceláře, případně ustanovím znalce, aby mi určil tržní nájemné"(Radiožurnál 11.4.). Problém je ovšem v tom, že předmětem sporu není výše obvyklého nebo tržního nájemného, ale výše škody, což, i podle mluvčího ÚS, není totéž. Nebo se J. Jirsa domnívá něco jiného?

Stejná situace, resp. stejný zmatek panuje ohledně doby, za kterou by případně pronajímatelé mohli od státu náhradu škody (?) požadovat. G. Giormani -- jinak předseda pozoruhodného Hnutí na obranu majitelů realit - požaduje náhradu škody "za šest let" a že již zmíněný T. Šimeček požaduje náhra-du "od roku 91 -- 92, kdy se domy vracely restituentům". Tomu se jistě nelze divit....Advokátka Občanského sdružení majitelů domů dr. V. Veselá - Samková v žalobě podané v ESLP ve Štrasburku uvádí, že pronajímatelé se domáhají "skutečné škody, která jim vznikla regulací nájemného " v době od 1.1. 2002". A již zmíněná I. Buřívalová se ve zmíněném článku domnívá, že "lze předpokládat, že soudy by mohly uznat jejich (majitelů domů, pozn. S.K) nárok i za několik let zpětně".

Politováníhodné ovšem je že ve věci zřejmě nemá jasno ani předseda Soudcovské unie J. Jirsa. Ohledně doby, od které se pronajímatelé mohou náhrady domáhat, prohlásil (Právo 13.4. ) "to je otázka konkrétního posouzení. Až mi dojde žaloba, zamyslím se nad ní". Takové výroky, které, podle mého soukromého názoru činí autora podjatým, pokud jde o projednávání budoucích předmětných žalob, naznačují, že dr. Jirsa se skutečně domnívá, že jde o jiný typ a druh náhrady, než o náhradu škody. Pokud by totiž měl na mysli náhradu škody, nemusel by se nad dobou, po kterou lze náhradu škody žalovat "zamýšlet" až mu dojde žaloba, ale věděl by, že podle § 106 odst. 1 obč. zák. je subjektivní lhůta pro uplatnění náhrady škody pouhé dva roky ( totiž promlčuje se škoda po dvou letech od doby, kdy se poškozený - tedy majitel domu - o vznikající škodě dozvěděl a současně věděl o tom, kdo mu škodu způsobil) a podle odst. 2 téhož zákonného ustanovení tři roky od vzniku škody, ať již se o ní pronajímatel dozvěděl či nikoliv. A jelikož pronajímatelé již delší dobu soustavně tvrdí, že jim nájemníci, resp. stát, způsobují škodu, vědí tedy o škodě i o škůdci, je zcela zřejmé, že mohou případnou náhradu škody žalovat pouze dva roky nazpět. O miliardových náhradách, radostně jako zbožné přání připomínaných některými publicisty, pronajímateli a žel i politiky (J. Kasal), nemůže být řeči.

Ostatně ohledně výše případné škody panují ovšem, mírně řečeno, velmi dobrodružné představy. Tak již zmíněný G. Giormaní se domnívá (MfD 13.4.), že na jeho 48 bytech, které v Praze vlastní, mu vznikla za šest let škoda ve výši 70 milionů Kč. Odhlédneme-li od skutečnosti shora uvedené, totiž že škodu může žalovat jen ve dvouleté promlčecí lhůtě, domnívá se tento podnikatel, že za každý jeho byt mu tedy ročně uniká částka 1.458.333 .- Kč, tedy v průměru 243.055.- Kč za jeden byt. Jinými slovy tvrdí, že mu každý nájemce takového bytu měl měsíčně zaplatit o 20.254.- Kč více, než mu za nájemné dosud platil! Je ovšem téměř jisté, že takovou částku mu současní nájemci platit nemohou a onen pronajímatel vyslovující takové požadavky počítá jen a pouze s platbami od státu, nikoliv se ziskem z nájemného. A to ještě tento guru všech agresivních pronajímatelů nedávno tvrdil, že pronajímatelům vzniká škoda ve výši 500 miliard Kč, takže se ani nepokoušejme vypočítat jaké "spravedlivé" nájemné si tento pán za jeden byt v Čechách představuje.

Některé publikované názory ohledně ušlého zisku pronajímatelů nepostrádaly racionelní jádro. Tak finanční analytik David Marek na stránkách Patria Finance napsal, že podle jeho názoru v důsledku dosavadní formy regulace nájemného pronajímatelé postrádají ročně 22 miliard Kč. To se zdá být rozumné, neboť pak na jeden byt připadá 29.333.-Kč ročně, tedy 2.444.-Kč měsíčně. Uvádím tento názor proto, že je pozoruhodnou, byť nezamýšlenou obranou nového Zákona o jednostranném zvyšování nájemného který byl nedávno přijat. Ten totiž předpokládá zvyšování nájemného často o částky mnohem vyšší, než je Markem zmínění ztráta majitelů a domů a tedy je zřejmé, že takto vyčíslenou ztrátu zákon odstraňuje, ač někteří pronajímatelé zarputile tvrdí opak!

Ve zvířené diskusi se samozřejmě - jak jinak - objevily i kuriózní a legrační nápady. Tak již zmíněný T. Šimeček v Radiožurnálu, tuším 13. 4., doporučoval soudům, aby náhradu škody za chudé nájemníky vymáhaly od státu, a od bohatých nájemníků pak přímo od nich! Představa, že to jsou soudy, které rozhodují koho žalovat, a že bychom se mohli dočkat zamítnutí žaloby na stát s odůvodněním, že žalobce nechť žaluje bohatce, jistě tuto zmatenou diskusi jen oživuje...

Dokladem zmatku, který po posledních nálezech Ústavního soudu panuje, budiž např. dopis R a L s.r.o. z Brna, která již 12. 4. rozeslala nájemcům bytů v domě na Kapucínském náměstí č. 11 dopis, ve kterém jim sděluje, že "..s ohledem na Nález Pléna Ústavního soudu ...vám sděluji, že tržní nájemné v dané lokalitě je 9.856.-Kč měsíčně. S ohledem na tuto skutečnost vám proto jednostranně zvyšujeme nájemné....".

Samozřejmě náš právní řád (§ 442 odst. 1 obč. zák.) umožňuje nahradit poškozenému nejen náhradu škody, ale i ušlý zisk. Pokud jde o zisk z pronájmu nemovitostí, vyslovil Nejvyšší soud ve věci 25 Cdo 676/2001 tento právní názor: "Výše ušlého zisku v podobě ztrát příjmu za pronájem nemovitosti se váže k částce, kterou by v předmětném období poškozený za obvyklých okolností, v daném čase a místě získal na nájemném podle běžným poměrům odpovídající platné smlouvy, od níž je třeba odečíst částku, kterou by musel na dosažení tohoto zisku vynaložit". Podle konstantní judikatury ještě náš právní řád připouští uplatnit i v občanskoprávním řízení náhradu škody podle § 381 obchod. zák., tedy ještě tzv. "abstraktní zisk", totiž to, co by jinak poškozený získal "v poctivém obchodním styku v daném oboru podnikání." Pokud by vůbec existovala právní odpovědnost státu, vyplývají z řečeného pro případ náhrady škody pronajímatelům některé skutečnosti:

1. Je podle mého názoru zcela vyloučeno, aby za ušlý zisk tak byla považována částka, kterou současní nájemci bytů - ve své naprosté většině - vůbec neměli k dispozici, neboť v případě např. shora uvedeného Giormaniho požadavku jde o jeden a půl násobek průměrné mzdy a téměř trojnásobek průměrného starobního důchodu. Nelze považovat za ušlý zisk pronajímatele částku, kterou nájemce, užívající byt na základě řádné nájemní smlouvy, nikdy nemohl zaplatit, neboť takový objem finančních prostředků neměl - samozřejmě bez svého zavinění - k dispozici. Ziskem může být jen taková platba, kterou pronajímatel mohl reálně očekávat a rozhodně jím není a býti nemůže částka, kterou nájemce nikdy "v daném čase a místě", z důvodů shora uvedených zaplatiti nemohl. Na tento problém narazily soudy tam, kde se pokoušely stanovit spravedlivé nájemné s ohledem na příjem nájemce. Tak okresní soud v Nymburce ve věci 21 E 462/2005 vyslovil, že po zaplacení nákladů na bydlení by důchodkyni "...měsíčně by jí tak zůstala částka 1.736.-Kč na další platby, popř. na osobní potřebu", včetně stravy! Velmi humanistické, 5,60.-Kč na den! A týž soud ve věci 6 C 626/2004 vyslovil, že pronajímatel nemůže požadovat vyšší nájemné, neboť to co nájemnice již dnes platí "... jsou téměř 3/4 jejího měsíčního důchodu."

2. Soud při posuzování případné žaloby pronajímatelů nemůže nepřihlédnout ke skutečnosti, že se nejedná o situaci, kdy by pronajímatel nabízel cenu tomu, kdo se na trhu uchází o uzavření nájemní smlouvy, ale o situaci, kdy je "tržní" cena požadována od někoho, kdo již nájemní smlouvu uzavřenu má a kdo se tedy o uzavření nové nájemní smlouvy na trhu neuchází. Jinými slovy je jiná situace u toho, kdo se může relativně svobodně rozhodnout, zda za předkládaných podmínek (výše požadovaného nájemného) takovou smlouvu uzavře či nikoliv, než u toho, jenž je nájemcem bytu a tedy nemůže volit jen mezi uzavřením nebo neuzavřením nájemní smlouvy (s tím, že neuzavřením smlouvy se jeho postavení nemění), ale mezi splněním jakýchkoliv požadavků pronajímatele nebo vystěhováním z bytu.

3. Dosavadní judikatura vycházela z toho, že poškozenému zpravidla v důsledku činnosti nebo nečinnosti škůdce unikl celý zisk. V případných žalobách se budou soudy muset vyrovnávat s tím, že alespoň část nájemného byla nájemci placena a budou muset odpovídat na otázku ne kolik má být nájemné, ale o kolik má být nájemné vyšší. S ohledem na shora uvedenou formulaci "obvykle dosahovaný zisk v poctivém obchodním styku" nebude hledání odpovědi na tuto otázku vůbec jednoduché. Jak již řečeno shora, určitě zisk v poctivém obchodním styku nebude takový zisk, který přesáhne finanční prostředky, které nájemce má k dispozici, ač právě to někteří pronajímatelé požadují.

4. V této souvislosti je třeba upozornit na formulaci ze shora uvedeného judikátu, totiž to, že od případného zisku "je třeba odečíst částku, kterou by musel (rozumí se pronajímatel, pozn. S.K) na dosažení tohoto zisku vynaložit". Otázka co musí pronajímatel bytů "vynaložit", aby získal zisk řeší např. švýcarský občanský zákoník konstatováním, že pronajímání bytů není podnikáním ve skutečném smyslu toho slova, ale uložením peněz, takže pronajímatel nemá právo na zisk, ale jen na spravedlivé zhodnocení svého kapitálu. Tomu se blíží i stanovisko zmíněného analytika Davida Marka, který konstatuje, že "byt můžeme chápat jako investici a její výnos srovnávat s jinými investičními možnostmi." Pak ovšem "můžeme její výnos srovnávat s výnosy dlouhodobých státních dluhopisů." A tedy nikoliv požadovat podnikatelský zisk! Obávám se, že " 5 realitních kanceláří" dr. Jirsy tento problém nevyřeší...

5. Pokud by pronajímatel chtěl dosáhnout zisku pronajímáním bytu na volném trhu, musel by vynaložit určité prostředky k tomu aby byt, ve kterém současný nájemce bydlí, byl uvolněn a byt mohl být dán do nájmu někomu jinému. Pak ovšem by náklady na výpověď současného nájemce a vytvoření zákonných podmínek k jeho vystěhování, tedy především náklady na opatření náhradního bytu, byly ony částky, "které by musel vynaložit" a které by od případného zisku bylo třeba odečíst.

Obecně lze tedy konstatovat, že série rozhodnutí Ústavního soudu ohledně nájemného a žalob na stát o náhradu škody jen znejistila postavení jak nájemců, tak pronajímatelů. Nikdo nyní nedokáže přesně stanovit nejen další vývoj, ale dokonce ani současný platný právní stav. Platí zákon nebo neplatí? Bude Zákon o jednostranném zvyšování nájemného, který byl po letech schválen celým Parlamentem České republiky, Ústavním soudem někdy v budoucnu, v době kterou nikdo není schopen předvídat, zrušen a opět nás Ústavní soud postaví do situace neexistence zákona, který by nájemné upravoval a o výši nájemného bude rozhodovat " 5 realitních kanceláří"? Čeká nás "válka soudů", kdy obecné soudy, které jsou denně konfrontovány s životem obyčejných lidí, budou tento "závažný a v podstatě masový sociální problém" (podle soudce J. Musila) řešit jinak, než si dnes někdo představuje? Pochybnost o platném právu a nejistota ohledně budoucího vývoje je to nejhorší, co si lze z hlediska fungování skutečného právního státu představit!