Pan Křeček je v naší zemi minimálně v posledních 6 letech jistě nejčastěji citovaným "odborníkem" na bydlení. Bez jeho zasahování a komentářů se neobejde jakýkoliv krok v oblasti bydlení. Jediným výsledkem, kterým se může reálně pochlubit, je, že v zemi v které je dostatek bytů, panuje umělá bytová krize se všemi nezbytnými negativními národohospodářskými dopady. A co je možná ještě horší, prohlubující se nespravedlnost, závist a až nenávist mezi regulovanými nájemníky, pronajímateli a ostatním obyvatelstvem.

Nyní k některým jeho argumentům. Ze svoji neznalosti elementárních ekonomických zákonitostí si dělá přednost slovy: "Obávám se totiž, že striktně ekonomický přístup k problematice bydlení obecně a nájemného zvláště u nás, nemá žádný smysl .... bydlení je totiž sociální právo při jehož zajištění musí stát brát v úvahu především sociální kritéria, nikoliv hlediska ekonomická."

Pro někoho jistě velmi chytlavá slova, která reálně v EU mají jistou váhu pouze v Švédsku a částečně i v Dánsku. Co se však za fasádou těchto pěkných slov skrývá si lze ukázat na tom, jak vypadá "nízké", "zaplatitelné", "neziskové", "sociálně ohleduplné" nájemné ve Švédsku. Veškerá čísla a fakta jsem přebral z asi nejrozsáhlejší studie o bytových poměrech v EU, kterou po mnoho let vypracovává prof. Christian Donner z Vídně.

Nyní činí ve Švédsku průměrné nájemné asi 250 Kč/m² podlahové plochy bytu měsíčně, tedy je asi 10 x vyšší, než naše regulované nájemné. Pro srovnání v Německu stejná publikace pro tržní ceny v soukromém sektoru uvádí hodnoty 140 -- 300 Kč/m² měsíčně. Tedy sociální nájemné ve Švédsku je vyšší, než tržní v Německu !!

K čemu tedy ten humbuk okolo zneužívání slova sociální ? Mechanismus je prostý. Místní obdoby OPBH a je jedno jestli je to ve Švédsku, Velké Británii, Nizozemí potřebují dotace. Vymýšlejí si tedy různé slovní kamuflážní mechanismy a různé účetní triky, aby zakryly svůj neefektivní provoz. Nejčastěji se skrývají za termíny sociální a neziskové. Nájemné sice bývá např. o 30% nižší, než tržní. Rozpočítají -- li se pak do výše tohoto "sociálního nájemného" nutné dotace, vychází poté celkové nájemné jako vyšší, než tržní. Proto jsou přes zuřivý odpor těch, kteří z toho mají osobní prospěch, všechna tato místní OPBH v EU postupně omezována, privatizována a převáděna na akciové společnosti. Cílem je omezit dotace z veřejných rozpočtů na jejich činnost a zabránit plýtvání.

Švédsko je v tomto ohledu nejhorší ze zemí EU. Občané si musí (kromě vysokého nájemného) platit ve formě daní státní bytovou politiku. To je stojí asi 3,5 -- 4 % HDP, přičemž průměr EU je asi 1 -- 1,5 % HDP. Proto je nyní Švédsko zemí zaslíbenou pro všechny, kteří jsou pro silné zasahování státu do bydlení. Zapomínají však dodat, že celkově (včetně daní) zaplatí Švédové za své bydlení nejvíce v celé Evropě. Ekonomické zázraky se prostě nedějí ani ve Švédsku.

My by jsme se však spíše měli inspirovat např. v sousedním Finsku, kde státní výdaje do bydlení poklesly v devadesátých letech na 1,5 -- 2 % HDP a regulace nájemného byla zrušena. Nájemné je nyní asi o 20 % nižší než ve Švédsku. Ve stejné době se stalo Finsko se svou firmou Nokia stalo jedním ze symbolů informační revoluce a hospodářského vzestupu. Přitom na začátku devadesátých let čelilo Finsko snad nejhorší krizi, která kdy postihla nějakou zemi EU.

Jeho tvrzení, že ve Švédsku soukromí pronajímatelé v podstatě neexistují a nevyplatí se jim pronajímat byty je prostě ryzí výmysl. V roce 1945 vlastnili ve Švédsku soukromí pronajímatelé 51 % bytů. Nyní je to díky protivlastnickým zákonům ( podstatně mírnějším než u nás ) asi 20 %. Regulace nájemného je odvozována od výše nákladů na provoz a výstavbu domů spravovaných místními OPBH. Dochází tak k paradoxnímu jevu, čím více staví a čím hůře hospodaří místní OPBH, tím vyšších výnosů dosahují soukromí vlastníci, leckdy vyšších, než v jiných zemích EU. Díky tomuto prapodivnému systému výpočtu nájemného pak například v centru Stockholmu bují obdobný černý trh s nájemními byty, jak ho známe u nás.

Omlouvám se panu Křečkovi za vyjádření smyslu dvou poněkud kostrbatě napsaných paragrafů v jedné krátké větě, že "nájemné je úplata za dočasné užívání cizí věci s přihlédnutím k její (tržní) ceně". Protože je překvapivě jako právník nemůže v našem Občanském zákoníku nalézti nezbývá, než mu pomoci :

§ 663 " Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době ) užíval nebo z ní bral užitky".

§ 671 " Nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání".

Je na čtenáři, aby posoudil, nakolik jsem zkreslil smysl těchto dvou paragrafů.

A jak si přestavuji úplnou deregulaci nájemného pan Křeček opět ví, neboť jsem se mu také pokoušel vysvětlovat. Tržní nájemné u nás se v různých městech podle posledních průzkumů pohybuje mezi 32 -- 150 Kč/m² podlahové plochy bytu měsíčně. Dá se předpokládat, že po úplné deregulaci nájemného poklesne v průměru asi o 1/3, díky vyšší nabídce bytů a poklesu poptávky. Oproti stávajícímu regulovanému nájemnému by se tedy zvýšilo asi 2,5 -- 3 krát.

V poslanecké sněmovně je již nyní návrh zákona o příspěvku na nájemném, který říká, že příspěvek na nájemné by byl vyplácen každému, jehož výdaje na nájemné by překročily více než 15 % rodinných příjmů v přiměřeném bytě. V zákoně je pamatováno na to, aby ho nebylo možno zneužívat jak nájemci, tak pronajímateli a je v podstatě odvozen od obdobných zákonů platných v EU, USA a Kanadě.

Ukažme si tedy praktickou aplikaci zákona. Zákon by se nyní týkal asi 1/4 obyvatelstva bydlící v nájemních bytech, potenciálně však všech, kteří se rozhodnou bydlet nájemním způsobem. Nájemních bytů je nyní asi 1 000 000 z toho asi 100 000 s tržním nájemným.

Při průměrném deregulovaném nájemném v celé CR ve výši cca 60 Kč/m² měsíčně by pronájem padesátimetrového bytu pro dvě osoby stál cca 3 000 Kč. Uvažujeme rodinu s silně podprůměrným příjmem 15 000 Kč. Stát by takové rodině doplácel 750 Kč měsíčně. V lokalitách kde by tržní nájemné bylo nižší než 2 250 Kč by pak nedostávaly nic. Naopak nejdražší nájmy lze očekávat v Praze. Tržní nájem padesátimetrového bytu bude např. 5 000 Kč, při příjmu dvoučlenné domácnosti 15 000 Kč, by pak stát doplácel 2 750 Kč měsíčně. Při příjmu 33 000 Kč měsíčně a více ( méně než dva průměrné měsíční příjmy v Praze ) pak nic. Příspěvek na nájemné by se tak týkal dle odhadů asi 300 - 400 000 domácností. Pro zhruba 100 000 domácností s nyní volným nájemným by pak znamenalo otevření trhu s byty pokles nájemného o cca 1/3.

Peníze na vyplácení tohoto příspěvku by pak veřejné rozpočty získaly z deregulovaného nájemného v 700 000 obecních bytech, v kterých nyní nájemníci v průměru platí 6 -- 7 % svých příjmů a z ostatních příjmů a úspor spojených s deregulací. Celkově by tak veřejné rozpočty získaly skoro 20 mld. Kč a náklady na příspěvek by nepřesáhly 10 mld. Kč. Pochopitelně je možno zrušit i většinu neefektivních programů na podporu bydlení, na které se ročně proplýtvá kolem 40 mld. Kč ročně. Dále by však obyvatelstvu odpadly veškeré ostatní náklady, které se nyní oficiálně do bydlení nezapočítávají. Tedy odstupné, výdaje na dopravu do vzdáleného zaměstnání, problémy se sehnáním bytu, vynucenou nezaměstnanost, nadměrné byty, bydlení v drahých lokalitách atd. Celospolečensky by se zvýšilo tempo růstu HDP (tedy i příjmy obyvatelstva) asi o 1 % ročně a omezilo by se hrozivé zadlužování veřejných rozpočtů.

Již léta se pan Křeček zaklíná slovem sociální. Nyní bude muset rozkrýt karty. Navržený příspěvek řeší sociální problémy v nájemním bydlení na moderní světové úrovni. Již nyní by pomohl statisícům lidí řešit jejich bytové problémy. Nikdo netvrdí, že ho nelze vylepšit. Což takhle místo neustálého trapného předvádění neznalosti bytové problematiky u nás i v zahraničí, přiložit ruku k dílu. Jinak se podezření, že mu nejde o řešení sociálně citlivé problematiky, ale výhradně o sebe, změní v jistotu.

Autor je tiskový mluvčí a místopředseda Sdružení majitelů domů