Legální podvod?

24. 8. 2010 / Fabiano Golgo, Jan Čulík, Štěpán Kotrba

Např. v Británii jsou takovéto transakce, právě kvůli možnosti podvodů, velmi přísně regulovány, cena nemovitosti je lehce zjistitelná u celé řady nezávislých finančních analytiků, dokonce i na internetu (zadáte si své PSČ a na internetu zjistíte, za jakou cenu byly v posledních pěti letech prodány domy či byty ve vaší ulici, tyto informace jsou veřejné!) V ČR, jak jsem nedávno s hrůzou zjistil, se při nákupu a prodeji nemovitostí ani nepoužívá nezávislý technický auditor, který provede revizi budovy a upozorní zájemce o koupi na její možné technické nedostatky. V Británii se bez takového technického auditu dům či byt vůbec nedá legálně prodat či koupit.

Proč to tak není v ČR?

Poznámka ŠOK: Proč hned podvod? Kdo zdědí po osamělých důchodcích bez potomků jejich nemovitost? Stát. Bezdětných seniorů je minimálně 15% populačního ročníku. Při nulových úrocích v bance je nákup nemovitostí jediným způsobem, jak ochránit úspory před inflací. A pokud je to takovýto nákup prostřednictvím věcného břemene a hrazení nákladů, jde často o jediný způsob, jak si může důchodce přilepšit. On už se nemůže stěhovat, protože na to nemá. Někdy ani nechce. Stěhovat se je horší než vyhořet. A stále méně má na to, aby ze standardního důchodu (cca 8-10000 Kč) hradil nájemné či režie bydlení, energie, vodu, léky a stravu. Jediným aktivem - ale obtížně prodatelným, je byt, který vlastní a ve kterém ovšem bydlí (a chce bydlet i nadále). Ten kdo chce bydlet, kupuje byt prázdný - ihned k nastěhování. Pro středněpříjmovou rodinu je tento "leasing" bytu osamělého důchodce jediný způsob, jak "ušetřit" na byt třebas pro děti - pokud si odmyslíme poněkud cynickou kalkulaci, že onen důchodce se nedožije proplacení plné ceny nemovitosti. Stejně cynicky lze ale konstatovat, že po smrti mu to může být fuk. Platit někomu "nájem" 10 000 měsíčně - a získat tak za pět, deset let vlastní byt, je zcela určitě lepší, než ukládat peníze do banky. Navíc to vylepší onomu důchodci stáří. Náklady na koupi bytu v privatizaci bytového fondu byly u oněch komunálních "staronájemníků" v prvních vlnách této privatizace v úrovni 10-20% komerční ceny (200-500 tis. Kč). Většina z nich si ale stejně brala úvěr v bance s tím, že věděla, že jej nikdy z důchodu nesplatí. Ručila tedy nemovitostí a cynicky kalkulovala na vzestup ceny a případné stěhování na venkov. Formálně se stal byt "jejich", fakticky jej přes zástavní právo vlastní banka, které je jedno, od koho peníze dostane. Pro nového "majitele nemovitosti" je stejně důležité bydlet, nikoliv vlastnit. U důchodců, kteří neměli potomky, šlo o zoufalé jednání v tehdy zoufalé situaci a pod tlakem času. Mnozí ze seniorů nejsou schopni se stěhovat a mnohdy nejsou schopni měnit zažité stereotypy, opouštět přátele, měnit sociální síť, lékaře ap.

Komerční náklady na bydlení by měly zaplatit byt v rámci dvou třetin jeho životnosti - řekněme do dvaceti let. Což u bytu v ceně 3,5 mil. Kč (cca 75-80 m² byt v Praze) činí "leasing" po dobu 160 měsíců ve výši přes 20000 Kč plus cenu energií a údržby. S touto kalkulací ale realitní makléři mohou pronajímat pouze luxusní byty od 10 mil. výše. Ostatní ne. Ceny úhrad režií (nikoliv nájmy v nájemních domech) se pohybují okolo 5-7000 Kč. Spolu s nájemným jde o cca 12-15 000 Kč. Ceny všeho zaopatření domácnosti o jedné osobě (jídlo, ošacení, léky, lékařská vyšetření, hygiena, ale i brýle ap.) ovšem rostou strměji, než důchody. Nouze tedy nutí důchodce i k takovýmto krokům. Většina z nich má maximálně 50 000 Kč úspor ve spořitelně, jejichž kupní síla je rok od roku o 8-10% menší. Sto tisíc byl kdysi majetek, ušetřený za deset či dvacet let práce. Dnes si za ně nekoupíte ani ojeté auto. O důstojném bydlení nemluvě. Tristní stav.

Celá transakce může být klidně i seriózní, nemusí jít o podvod. Prostě dotyčný "osamělý důchodce" prodá svůj byt i s "věcným" břemenem (sebou - na "dožití") s tím, že povinností nového majitele bytu je dotyčného nechat po dobu jeho života v bytě bydlet a je nový majitel je povinnen hradit veškeré náklady včetně energií (většinou u lepších bytů v Praze částka cca 8-10 000 Kč, pro důchodce však naprosto zásadní suma). Smlouva je postavena pouze na těchto povinnostech a nikde není určena cena bytu. V případě zpoždění s platbou či nesplacení částky za dva měsíce se celá smlouva ruší a vlastnictví přechází zpět na původního majitele. Smlouvu uloží oba účastníci této transakce u notáře do úschovy, rozmyslet si ji jen tak už není možno... a v katastru ze zaznamená věcné břemeno s odkazem na smlouvu. Z majitele nemovitosti se stává nájemník. Majitel cenu splácí, ale vlastní. Stát, na nějž přechází ze zákona automaticky dědictví po osamělém zemřelém, tak utře hubu. Nic jiného si tento stát nezaslouží. A o nic jiného při takovéto transakci nemusí jít.

PS: Kdybyste náhodou někdo řešil dlouhodobě tíživou sociální situaci, chtěli podobnou smlouvu uzavřít a vlastníte byt (osobní či družstevní vlastnictví, bez zástavy - ověření dle výpisu z katastru), přihlašte se. Kde bydlet mám, bezdomovec nejsem a bankovní úrok 0,01% na běžném účtě mě neláká. Akciím v tomto státě nevěřím. Státním obligacím už vůbec ne. Stavební spoření mi znechutil Kalousek. Důchodové spoření je podfuk, na který nevěřím. Vím minimálně o několika dalších středně příjmově zaměstnaných a seriózních lidech středního věku, kterým by takováto "leasingová" smlouva na byt vyhovovala také.

Pozn. JČ: Jak jsem uvedl výše, zásadní problém

Vytisknout