Dosud se v celku konstantní judikatura shodovala v tom, že rovnocennost takového bytu se odvozuje nejen od počtu místností, vybavení bytu (tedy toho co se, podle již zrušených právních předpisů, nazývalo "kategorií"), trvání nájmu na dobu neurčitou, ale, a to zejména, od výše nájemného a poplatků za služby spojené s bydlením.

Nyní však, ve shora uvedeném nálezu, Ústavní soud vyslovil právní názor, který je s uvedenou dosavadní judikaturu v zásadním rozporu: Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní regulace nájemného.

Důvody, které soud k takovému právnímu názoru vedly, jsou jistě z části pochopitelné. Přetrvává totiž stav, kdy pronajímatel, který má povinnost opatřit vyklizovanému nájemci náhradní byt jestliže nájemce bydlí v bytě, ve kterém platí dosud tzv. regulované nájemné, nemá prakticky žádnou možnost takový byt opatřit, neboť při uzavírání nové nájemní smlouvy již řádná regulace nájmů neplatí. Správně proto konstatuje Ústavní soud ve zmiňovaném nálezu, že : Restriktivním výkladem pojmu "zásadní rovnocennost", za situace, kdy je v místních podmínkách obtížné či nemožné takový přiměřený náhradní byt zajistit, by totiž došlo k faktickému "vyprázdnění" pronajímatelova práva dát nájemci výpověď.

Proti tomu lze sotva co namítat. Problém však spočívá jednak v tom, zda shora uvedený právní názor je vůbec reálný a v praxi realizovatelný a dále pak v tom, zda zabráněním jednomu "vyprázdnění" (pronajímatelova práva dát výpověď) nevyprázdníme právo jiné, totiž nejen sociální právo na bydlení, k jehož respektu je Česká republika vázána mnoha mezinárodními smlouvami a dohodami, ke kterým se ve svých nálezech výslovně hlásí i Ústavní soud, ale zejména a především, samotné právo nájemce na poskytnutí "zásadně rovnocenného náhradního bytu" (§ 712 odst. 1 obč. zák.).

Pochybnost o praktické realizovatelnosti tohoto právního názoru, tedy pochybnosti o jeho zásadním vlivu na rozhodovací praxi soudů, plyne především z pochybnosti nad použitým termínem " obvyklá cena nájmu v daném místě a čase". Zde se soud pouští na onen příslovečný tenký led. Od vyslovování právních názorů a stanovisek přehází soud do úvah nad ekonomickými skutečnostmi, jejichž znalost mu není vlastní.

Náš právní řád tento termín - nájemné v místě obvyklé - nedefinuje a nezná. Co měl vlastně Ústavní soud vlastně na mysli? Jistě nikoliv tzv. tržní nájemné, tedy částky, které za bydlení požadují pronajímatelé od budoucích nájemců, kterým, chtějí-li bydlet, nezbývá než ji zaplatit. Na mnoha místech i tohoto nálezu konstatuje Ústavní soud, že trh s byty je deformovaný, hovoří se zde o deformaci trhu s byty způsobené "dlouhodobým neřešením problémů" apod. Jistě nelze předpokládat, že by právě ceny dosahované na tomto deformovaném trhu považoval Ústavní soud za ony ceny "obvyklé".

Jsou snad takovými cenami ceny podle přílohy č.17, vyhlášky č. 540/2002 Sb.? Kdo by pak stanovil míru opotřebení, jehož výše je zde obligatorní nezbytností? Bude míra kapitalizace 3,4, 5 nebo více procent a kdo o této výši rozhodne? Bude soud vycházet z "nabídkové" ceny realitních kanceláří, které se snaží získat maximální zisk? Pokud by se nájemné mělo řídit "odhadní cenou", jednalo by se o cenu výnosovou nebo porovnávací? A změní se každý soud, který bude náležitosti náhradního bytu posuzovat, v jakýsi "cenový úřad", stanovící "obvyklou" cenu nájemného podle dosud neznámých kriterií? Otázek bez odpovědi je více než dost na to, že jde o problém, který se dotýká tisíců lidí a který soudy řeší prakticky každodenně.

Jistě: existuje dnes u nás stav, kdy soud stanoví, že uživatel bytu je povinen platit vlastníkovi "obvyklou tržní cenu", tedy takovou částku, kterou by vlastník bytu mohl obdržet, kdyby byt na volném trhu pronajal. Ale zde se jedná o tzv. "civilní sankci", jakýsi "trest" tomu, kdo zcela neoprávněně byt užívá, ačkoliv nikdy právo jej užívat neměl, nebo mu takové právo dávno zaniklo. Zde je takový postup zcela na místě, ale je možné a spravedlivé stejný postup použít proti těm, kteří ničeho nezavinili, byt užívají řádně, jen mají právo na náhradní byt? Jistě nikoliv.

K těmto otázkám pak bezpochyby přibude i pochybnost o tom, co vlastně měl Ústavní soud na mysli, pokud užívá pojem "nájemné". Jedná se jen o nájemné ve smyslu občanského zákoníku - tedy o odměnu pronajímatele za přenechání věci nájemci do užívání - nebo i o platby za služby, bez kterých nelze předmět nájmu vůbec užívat a které se u nás, na rozdíl od zbytku Evropy, do nájmu nepočítají a účtují se nájemcům zvlášť? Dosud totiž soudy zvažovaly nejen výši onoho čistého nájemného, ale výši celkových nákladů na bydlení, což je ovšem něco zcela jiného. "Čistý" nájem dnes představuje pouze asi jednu třetinu celkových nákladů na bydlení.

Druhým vážným problémem pak je problematika oné "vyprázdněnosti", tedy sociální rozměr problému, který žádný soud, a to ani soud Ústavní, nesmí ignorovat. Nebudujeme novou společnost na oné příslovečné "zelené louce" a není možné, ani ve jménu jakýchkoliv ústavních práv, přehlížet reálný, především sociální, stav společnosti a jejích jednotlivých členů! Za situace, kdy důchody u nás představují sotva 40% reálné mzdy, kdy dvě třetiny občanů pobírají méně než průměrný příjem, nelze připustit, aby právo nájemce na náhradní byt bylo jednoduše likvidováno tím, že mu bude nabídnut náhradní byt, ve kterém je požadováno nájemné zcela zjevně přesahující jeho nejen reálné možnosti, ale i celkový příjem.

Nejde zdaleka o teoretický problém: manželům, kteří oba pobírají průměrný důchod ( tedy celkem něco kolem 15.000.-Kč) a kteří dnes za bydlení ve zcela přiměřeném bytě, za jehož užívání platí celkové náklady na bydlení kolem 5.000.-Kč, nemůže být spravedlivě nabízen náhradní byt, ve kterém je požadováno nájemné 12.000 - 15.000 Kč, což dnes zcela běžně na trhu, který je odpůrci regulace nájemného považován za pokřivený (alespoň v Praze) pronajímatelé - a žel i obce - od nových nájemců požadují. Sotva by mohlo být považováno za spravedlivé a zejména za ústavně konformní, kdyby důchodkyni s příjmem 7.000.-Kč, která "za bydlení" dnes vydá měsíčně 6.000:-Kč - její případ byl na sklonku minulého roku publikován televizí Prima - byl "nabídnut" náhradní byt s nájmem/nákladem na bydlení ve výši 10 - 12.000.-Kč. Žádný obecný soud, který musí respektovat ustanovení § 3 , odst. 1 obč. zák. , totiž zásadu, že výkon práv a povinností nesmí být v rozporu s dobrými mravy, by nemohl takto rozhodnout.

Ale, máme-li zvažovat i druhou stranu problému, jaký jiný náhradní byt, za současné situace v bydlení u nás, může pronajímatel legálně opatřit ? Lze však tento zcela zjevný střet dvou, bezpochyby legitimních práv, řešit tak, že bude dán průchod realizaci jen práva jediného, bez ohledu na právo jiné? Lze v současné době a za současné ekonomické, legislativní a sociální situace ve společnosti, řešit problematiku bydlení ráznou metodou utínajícího se mistra tesaře?

Vždyť ohledy na sociální situaci nájemců, omezení práv vlastníků bytů a regulace nájemného v té či oné formě, není ničím, co by se příčilo právním řádům demokratické Evropy. Článek 1 Protokolu č. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod stanoví, že každý má právo pokojně užívat svůj majetek, ale současně je zde stanoveno, že to " nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem...". Vždyť i např. ve Švýcarsku, kde se příjem a důchody tamnějších občanů v žádném směru nemohou rovnat s našimi, existovala volná tvorba nájemného ve všech nájemních bytech - po které tolik touží soukromí pronajímatelé a některé pravicové strany u nás - jen od prosince 1970 do července 1972. Na základě referenda byla vláda nucena zde obnovit regulaci nájemného a ta - v bohatém Švýcarsku! - trvá dodnes! A zdejší soudy rozhodují tak, že "princip nákladového nájemného znamená, že pronajímatel musí prokázat, že stanované nájemné slouží ke krytí jeho nákladů. Je vyloučeno požadovat vyšší výnos než takový, který představuje rozumný kapitálový úrok". Švýcarský občanský zákoník pak v odst. 296 stanoví: "Nájemné je zneužitelné, pokud se jedná o nadměrný výnos z pronájmu, nebo pokud se jedná o zřetelně nadhodnocenou kupní cenu".

V Německu, kde existuje silný sektor sociálního bydlení, který slouží rodinám s nízkými příjmy, může se i nájemce bytu, kde nájemné není žádným právním předpisem regulováno, obrátit na soud, aby ten posoudil, zda výše nájemného nedává pronajímateli neadekvátně vysoký výnos z pronájmu a požadovat, aby soud nájemné snížil. Nájemní smlouva může být soudem z tohoto důvodu i prohlášena za nemorální a zrušena. Nejde snad o mnohem reálnější, protože sociálně citlivější, právní skutečnosti, než je nález Ústavního soudu, o kterém se zde zmiňuji?

Samozřejmě: je zcela nezbytné provést takovou zákonnou úpravu stávajících poměrů v nájemním bydlení, která odstraní dnešní stav, kdy rigidní regulace nájemného zcela ztratila svoji sociální funkci. Ale to v žádném případě neznamená, že bychom mohli přehlížet, že "bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb" (což - díky Bohu - konstatuje i ve zmiňovaném nálezu Ústavní soud) za situace, kdy bydlení sociálně slabých a nízkopříjmových skupin obyvatel u nás není - na rozdíl od téměř všech evropských států - nikterak zajištěno. Tuto situaci však musí řešit zákonodárný orgán, jehož kompetenci žádný soud nahradit nemůže.

Nález Ústavního soudu, se kterým si zde opovážlivě dovoluji polemizovat, bezpochyby bude respektován ve své výrokové části, tj. tam, kde tento soud zrušil rozsudek Krajského soudu v Brně. Důvody tohoto zrušujícího rozhodnutí však, jak se ve vší skromnosti domnívám, nebudou mít na rozhodování obecných soudů takový vliv, jaký bychom od nálezu Ústavního soudu mohli právem očekávat. A o vlivu na právní vědomí občanů raději nebudiž hovořeno vůbec...

Autor je advokát, předseda Sdružení nájemníků ČR a poslanec za ČSSD