V oblasti nájemního bydlení je nutná úprava tří, spolu přímo souvisejících oblastí : právní, ekonomické a sociální. Jejich změny, aby přinesly potřebný efekt, musí být řešeny současně a v co nejkratším termínu. Jakékoli prodlužování dosavadní , v mnohém prokazatelně protiprávní situace potlačující i elementární vlastnická práva, zaručená i ústavním pořádkem České republiky, u níž byla již třikrát Ústavním soudem stvrzena dokonce její protiústavnost, způsobuje každoroční ztráty ve výši několika desítek miliard korun, o morálních a dalších škodách ani nemluvě.

Patří mezi ně i ztráta motivace, resp. snahy věci řešit, pramenící i z hlubokých křivd, způsobených státem podporovaným dlouhodobým parazitováním na cizím majetku, který vlastníci domů získali pílí a dlouhodobým odříkáním většinou i jejich rodin, atd.

Následkem neudržitelné, ještě socialistické státní bytové politiky množství "regulovaných" nájemníků může držet dva i více bytů, tyto neužívat nebo je s významnou podporou státu na černo podnajímat za navíc nezdaněný několikanásobek vzhledem k ceně bydlení symbolického regulovaného nájemného těm, kterým se toto asociální privilegium získat nepodařilo, atd.

Při posledním sčítání bylo v ČR zjištěno 424 bytů na 1000 obyvatel, což je velice dobrý evropský průměr (odpovídá např. USA). V Praze, kde je údajně bytová krize největší, je 480 bytů na 1000 obyvatel. Alarmující je, že téměř 20 % k bydlení hned nebo po malých úpravách způsobilých prostor není u nás vůbec nebo racionálně využíváno.

Vysoký podíl na této nežádoucí situaci má regulace nájemného, mj. umožňující držení několika bytů, bytů prokazatelně výměrou či lokalitou potřebám těchto nájemníků nepřiměřených, demotivující (i potencionální) vlastníky, blokující nutný legální trh s byty, stěhování se za prací, které, jak opět připomněla zpráva OECD, snižuje nezaměstnanost a tím i potřebné sociální dávky, zvyšuje HDP, atd.

Nájemních bytů v roce 2001 bylo sečteno 1 091 tisíc. Z nich podle Ministerstva pro místní rozvoj jen necelá desetina je pronajímána za normální, tedy smluvní nájemné, několik desítek tisíc cizích bytů s výraznou státní podporou na černo podnajímají "regulovaní" nájemníci. Asi 27% bytů u nás podléhá tuhé cenové regulaci, která, jak opětně potvrdil i Ústavní soud ČR, je již minimálně 10 let nepřípustná a protiústavní.

Dnešní průměrné regulované nájemné 21 Kč/m2 bytu měsíčně představuje pouhé jen asi 1,2% ročně z reprodukční pořizovací ceny bytu. Z té logicky vychází i aktuální ceny oprav, údržby, správy, pojištění, atd.. Přitom pouhé ekonomicky oprávněné náklady (bez jakéhokoli zisku) byly Ministerstvem financí vyčísleny na 4% z této ceny ročně. Se zahraničními zkušenostmi koresponduje "minimální záchovné neziskové měsíční nájemné" , na základě expertiz zjištěné Ministerstvem pro místní rozvoj ve výši 45 -- 67 Kč/m2 bytu měsíčně.

I těmito objektivními údaji lze jednoduše prokázat nepodloženost nehorázného, ryze účelového tvrzení úředníků Ministerstva financí o tzv. "dostatečnosti regulovaného nájemného". Výsledky jejich tzv. "průzkumů" lze velmi jednoduše zpochybnit a vyvrátit. Dodnes k nim Ministerstvo financí v rozporu se zákonem odmítá podat nutná, několikanásobně vyžádaná upřesnění, protože buď neexistují, nebo by se jimi jasně prokázala nepodloženost těchto ryze účelových a nepravdivých závěrů.

Navíc podobné "průzkumy", založené na většinou zkreslených nebo irelevantních, obcemi poskytnutých jakýchsi číslech, nelze aplikovat na soukromé vlastníky domů, pohybující se v odlišných rozpočtových, daňových i dotačních poměrech. I proto je potřebné, jako tomu bývá ve světě, rozlišovat dva sektory: tzv. ziskový, pořízený ze soukromých peněz , a neziskový, na němž se účastní veřejné prostředky. Ziskový sektor důvodně nebývá regulován vůbec, nebo výrazně méně, než neziskový.

Jak známo, u regulovaných bytů jsou následkem nedostatku prostředků a často i motivace většinou prováděny jen opravy v podstatě havarijního charakteru, pro akutní dlouhodobý nedostatek peněz nejsou realizovány vždy po asi 30 letech potřebné GO a rekonstrukce ( náklady na ně dle zahraničních pramenů představují cca 50% aktuální pořizovací ceny objektu ). Hlubokou ztrátovost regulovaného nájemného mj. prokazuje i pokračující masivní rozprodej (většinou spíš rozdávání) obecních regulovaných bytů - tedy bytů nás všech - za malý zlomek jejich ceny. I následkem tohoto hlubokého, státem přikázaného deficitu, výrazně negativně motivujícího vlastníky "regulovaných" bytů, stále se zvyšující zchátralost a zanedbanost bytového fondu již před několika lety podle ministra Lachnita přesáhla 750 miliard korun.

Provedené průzkumy přitom potvrdily, že sociální situace "regulovaných" nájemníků se nikterak výrazně neliší od ostatních skupin našich obyvatel (bydlících ve svém, družstevníků či platících smluvní nájemné). Systém regulovaného nájemného v ČR je kromě své protiústavnosti navíc i asociální, neboť toto bezdůvodné a bezzásluhové privilegium je na úkor ostatních u nás získáváno i bohatými náhodně nebo spekulací. Regulace nájemného představuje většinou několikatisícovou nezdaněnou měsíční rentu, povinně poskytovanou regulovaným nájemníkům majiteli domů - u obecních bytů námi všemi - ve výši rozdílu mezi jimi placeným symbolickým nájemným a skutečnou cenou jejich bydlení.

Je nutné připomenout, že nájemným - i podle §§ 663 a 671 občanského zákoníku je úplata vlastníkovi za možnost dočasného užívání jeho věci. Jeho výše logicky závisí na ceně nájemníkovi dočasně zapůjčené věci - zde bytu, což , kromě jiného, zejména úředníci Ministerstva financí u bytů odmítají akceptovat. Podle nich je nájemným částečná úhrada provozních nákladů . Přitom kromě krytí nákladů prosté reprodukce nelze zejména soukromým vlastníkům upírat právo na běžný výnos z jejich kapitálu, umrtveného ve prospěch nájemce v pronajatém bytě.

Lze jej přirovnat k úroku, požadovaného bankami, kterým také nelze upřít právo na tento legitimní výnos . Jestliže by nájemníkovi své peníze na dobu nájmu takto neposkytl vlastník bytu, nájemník by si musel své bydlení pořídit, tj. zaplatit sám. Takto peníze, jinak potřebné na pořízení svého bydlení, může nájemník použít, resp. zhodnotit jinde nebo jinak.

Ve světě se nájemné zpravidla ustálilo mezi 5-8% ročně z tržní ceny dotyčného bytu. Přitom i u nás se pochopitelně nacházejí neatraktivní lokality, kde nájemné nebude krýt ani náklady prosté reprodukce, natož, aby pronajímateli přinášelo odpovídající výnos.

Jak ale dovodil i Ústavní soud ve svých již čtyřech relevantních rozhodnutích, je nepřípustné a protiústavní, aby krytí potřebných nákladů včetně tvorby zisku znemožňovala cenová regulace. Soud kromě toho zdůraznil nepřípustnost přenášení sociálního břemene ze státu na majitele domů. I na základě ratifikovaných mezinárodních paktů skutečně potřebným musí pomoci, resp. přispívat na přiměřené bydlení stát, především formou ve světě běžného adresného příspěvku na nájemné.

Aby případná regulace nebyla opět protiústavní, podle pro všechny závazného rozhodnutí Ústavního soudu musí vycházet z místních tržních cen, respektovat umístění domu a zdroj, z jakého byl pořízen. S tím jsou především návrhy zákona o nájemném Ministerstva financí, který byl předložen parlamentu jako vládní návrh , i poslanecký návrh KSČM v příkrém rozporu.

V první řadě regulace nesmí znemožňovat krytí ekonomicky oprávněných nákladů . V tomto smyslu polský Ústavní soud stanovil nepřípustnost regulace nájemného pod 3% ročně z aktuální pořizovací ceny bytu.

Je nutné zdůraznit, že Ústavní soud ČR již potřetí potvrdil rozpor dosavadní regulace nájemného s dokonce několika články Listiny základních práv a svobod, Ústavy ČR a mezinárodních paktů. Nálezy Ústavního soudu ČR o nepřípustnosti a protiústavnosti této regulace se včetně jejich zdůvodnění, v souladu s článkem 89 Ústavy ČR staly vykonatelnými a závaznými pro všechny, tj. i pro vládu a parlament .

Libor DELLIN libor8@volny.cz