Deregulace nájmů, cenová mapa nájmů a Drábkova past

7. 3. 2011 / Petr "Vlk"

Úvodní tiskovka v podání dua ministr Jankovský a náměstek Kalous nesla ve velmi optimistickém duchu a prohlášení typu - mapa je unikátní, Němci na něco takového potřebovali 17 let, mapa bude cenným vodítkem ve sporech o výši nájmu mezi majiteli a nájemníky ,atd., atd., byla podávána po velkých hrstech. Jaká je však realita? Mám-li ji shrnout jednou větou, pak asi bude nejvýstižnější konstatování -- skutek utek. A to přesto, že jde ještě do značné míry o nevystihující eufemismus, jak se pokusím doložit. Protože jinak bych musel konstatovat - kdyby nedělali nic, udělali by lépe.

Než budu pokračovat, považuji za potřebné prohlásit následující: nejsem ani trochu příznivcem této vlády, pokládám ji s odstupem za nejhorší v celé periodě od Listopadu 89, nicméně nemám v úmyslu jí za každou cenu nasazovat psí hlavu a zachovávám si kritický odstup od svých politických preferencí. A ještě musím dodat, že tento článek nepíši v tzv. vlastní věci, neboť naštěstí bydlím ve svém.

Nicméně být nájemníkem, cítil bych se po rozkliknutí cenové mapy nájmů a prohlédnutí jejího obsahu velmi velmi nesvůj. A to hned z několika důvodů.

Tak především :

• mapa obsahuje údaje jen pro 10% obcí. S tím, že řada krajů - Plzeňský, Karlovarský,Hradecký, Pardubický, Zlínský - tam nemají obec žádnou. Ostatní od jedné do čtyř. Vypovídací hodnota tedy veškerá žádná. Z informačního hlediska jde o prázdnou databázi
• údaje z obcí, které pojednány jsou, nepocházejí z relevantních smluvních vztahů, nýbrž jde o odhad znalce. Dodejme navíc, že podle doplňujících informací, o odhad jednoho jediného znalce.
• ministerstvo slibuje, že bude data rychle aktualizovat a doplňovat, a to dokonce čtyřmi kanály
  • nájemné dle odhadu znalce
  • nájemné volně smluvně sjednané
  • nájemné smluvně deregulované
  • nájemné v obecních bytech

  Což ale podle mne neodpovídá realitě a je to dokonce asi vůbec nejslabším místem cenové mapy. Proč vysvětlím dále.

• podle názoru právníků by ani dostatečně naplněná cenová mapa nebyla při případném soudu o určení nájmu zásadním argumentem pro rozhodnutí soudce, protože obě strany mohou žádat o vypracování znaleckého posudku, který by byl nejspíš cenové mapě v takovém případě nadřazen.

Pojednejme jednotlivé slabiny per partes.

1) Deset procent ze všech obcí je spíše nonsens než jakákoli pomůcka, která by, nota bene, měla rozhodovat tak zásadní spory, jakou je cena za bydlení. Poukaz na to, že Němci na podobný projekt potřebovali 17 let, je v této souvislosti směšný. Nevím s jakým datovým obsahem startovali svůj systém naši západní sousedé, ale s určitostí hraničící s jistotou lze předpokládat, že byl nesrovnatelně vyšší a kvalitnější než to, co zatím obsahuje česká cenová mapa nájmů. Že podobný polotovar by si nikdy nikdy v Německu na veřejnost pustit netroufl. Nicméně - v tomto bodě jsem připraven zohlednit skutečnost, že každý začátek je těžký, že se situace může už jen zlepšovat. A také to, že tahle vláda problém deregulace nájmů i problém řešení soudních sporů z toho vyplývajících zdědila a nezavinila a že řešení, která jsou nyní předkládána, analyticky, filosoficky i typologicky připravoval někdo úplně jiný než současná administrativa. Ta měla jedinou možnost - rozjeté finalizovat a aktivovat. Daleko větším a pro mne kardinálním problémem nových cenových map jsou způsoby získávání informací.

Zatím, pokud tam vůbec údaje jsou, pocházejí z odhadu znalců, resp. znalce, protože prý jde o odhady JEDNOHO ZNALCE. Pokud je tato informace pravdivá, jde o katastrofu. Připusťme situaci, kdy soudce rozhodující spor mezi pronajímatelem a nájemcem o výši nájemného vezme cenovou mapu za hlavní zdroj informací pro spor. A opřel svůj výrok o cenový údaj v mapě. Kdyby tyto údaje byly vytvořeny na základě nějakého reprezentativního vzorku reálně běžících nájemní smluv, se zohledněním konkrétního bytu, bylo by vše v pořádku. Ale my víme, že zatím jde jen o odhad znalce. Nic víc. Neumím si představit, jak znalec zohlednil u cen v mapě konkrétní dům, patro, orientaci domu, hlukovou zátěž, stav životního prostředí v okolí, dopravní dostupnost, infrastrukturní vybavenost okolí, parkovací možnosti a tisíce jiných důležitých maličkostí. Pro stanovení ceny nájmu v konkrétním bytě. A nejspíš to nebude tím, že mám malou fantasii... Být soudcem, tedy poctivým soudcem, tak na cenovou mapu nájmů okamžitě zapomenu a kauzu budu řešit přes konkrétní znalecké posudky na předmětný byt, které si nechají vypracovat jak navrhovatel, tak odpůrce. A rozhodnu podle nich. Abych měl čisté svědomí a věděl, že jsem nebyl manipulován. A obě strany sporu by si mohly přivést znalce podle svého výběru, nikoli někoho, kdo jim byl "přidělen ouřadem" ad hoc. A tím omezil jejich procesní práva.

2) Doplnění údajů v databázi ze čtyř kanálů.

Být tím,kdo projekt řídí, pak bych odhady znalců byl buď úplně vyloučil, nebo připustil jen pro rozběhovou fázi projektu. nikoli déle, než by bylo nezbytně třeba. Z hned několika důvodů:

a) znalecký posudek je v tomto případě nutně jen subjektivním pohledem konkrétní osoby i když informované více / doufejme / než běžný smrtelník

b) měl bych obavu z toho, že pokud jedna globální strana možných budoucích sporů /buď organizace majitelů či nájemníků/ zjistí, kdo jsou "ministerští odhadci" /a to v ČR rozhodně zjistí snadno/ mohla by mít snahu s nimi minimálně přijít do kontaktu a ovlivnit je, opět když připustím jen minimální variantu -- svými argumenty.

c) cenová mapa s údaji znalců může založit tzv. samonaplňující se systém. Tedy takový, kde nereálně odhadnutá cena, protože je uvedena v cenové mapě a je aplikována ve sporech jako cena správná, se promítne nejprve do rozsudku a automaticky zpětně do cenové mapy jako cena potvrzená trhem. Což není. A pokud ještě dosadíme české poměry a zdejší ochotu být objektivní... Radši nepřemýšlet.

Vedle této fatální slabiny mapy mám velké pochybnosti o ostatních třech zdrojích doplňování údajů do databáze. Umím si sice představit, že stát se dohodne s obcemi, že budou automaticky poskytovat údaje z nově uzavíraných nájemních smluv obecních bytů - a uznávám, že to může být v takovém případ hodně zajímavý a relevantní údaj. Dokonce asi jediný poctivý zdroj dat pro cenovou mapu. Protože další dva už jsou velmi problematické. Ať jak co do způsobu získávání dat vůbec, tak zejména co do jejich vypovídací schopnosti.

Neboť jak data ohledně tzv. volně sjednaného nájemného, tak i informace ze smluv o deregulovaném nájemném systém získá jen tehdy, když některá z obou smluvních stran bude ochotna tato data poskytnout! Nepůjde tedy o data systémově a objektivně získávaná, ale nahodilá až účelově výběrová. Protože lze s úspěchem pochybovat, že to budou nájemníci, kdo budou do systému nechávat zavádět data ze svých smluv, jakkoli by tak ve vlastním zájmu měl činit jeden každý z nich, jakmile uzavře novou nájemní smlouvu. Vím totiž , jak bych si asi počínal, kdybych byl majitelem několika činžovních domů a dočetl jsem se, že byl spuštěn tento projekt. Pak bych rozhodně do systému svoje smlouvy dával. Ale jen ty, které by zněly na výši nájmu dle mých představ, nebo dokonce vyšší! Tam, kde bych pronajímal v nouzi, jen aby byl byt obsazený a aspoň něco vynášel nebo s nějakým sociálním ohledem, bych si smlouvu zásadně nechal pouze pro sebe. A to vůbec nezvažuji variantu, že by do systému mohly jít záměrně matoucí nadhodnocené údaje z neexistujících či záměrně upravených smluv... Chce mi snad někdo namítnout, že se to v Česku nemůže stát?

Zkrátka, když všechno zvážím, generuje mi cenová mapa daleko více problémů než jich / zatím/ řeší. Jak ostatně naznačují první zkušenosti. Kdy třeba nájemníci z Litoměřic, pokud už se o mapu zajímali, zjistili, že jim hrozí prý zdražení nájmů až o 300%... Alespoň podle tisku.

Přitom se domnívám, že problém šlo řešit. Poměrně rychle, elegantně a férově. Jak pro majitele, tak nájemníky.

Stát totiž podle mne má nejen dostatek dat pro vytvoření cenové mapy nájmů, ale i pro její denní aktualizaci, tak říkajíc v real time režimu. Místo nespolehlivých údajů odhadců a nesystematického a ovlivnitelného sběru dat z nájemních smluv bych pro konstrukci cenové mapy použil data z kupních smluv bytů z celé republiky. Ta jsou hlášena finančním úřadům po celé zemi kvůli dani z převodu nemovitosti. Povinně a spolehlivě. Že prodej není nájem? Jistě. Ale dá se s tím velmi dobře pracovat.jako s investičním modelem. Když někdo staví dnes činžovní dům, má spočítáno, za kolik let se mu musí investice vrátit. Podobně když někdo kupuje byt.Takže jde o to, k prodejním cenám použít investiční horizont akceptovatelný jak majiteli domů, tak nájemníky. Osobně bych jej viděl na 30 let. Jinými slovy -- roční nájem by byla trhem ověřená prodejní cena co nejpodobnějšího bytu v okolí dělena 30. Samozřejmě s inflační doložkou.

Ona třicetiletá návratnost pro mne není žádným kánonem. Když se zákonodárce rozhodne, že tam místo 30 bude 50 nebo 25, či jakákoli jiná číslice, je to OK, pokud půjde o číslo rozumné. Axiomem je způsob výpočtu. Současné kupní ceny jsou totiž opravdu relevantní. Na trhu je nadbytek bytů a proto se velmi dobře promítají další faktory - t.j konkrétní místo, patro, stav objektu, dopravní dostupnost, atraktivita dané lokality a ulice, infrastrukturní vybavenost... Prostě úplně všechny důležité faktory.

Data by šlo získat a naplnit jimi databázi hned, ze souborů klidně až tři roky starých, a byla by denně zreálňována. Jakékoli ovlivňování jiné než trhem by bylo vyloučeno. Nicméně MMR jde cestou jinou. Uvidíme, co přinese. Obávám se, že nic dobrého. Tak jako nepřinesla nic pěkného další tisková konference toho dne související s nájemním bydlením a deregulací nájmů, a to velmi významně -- totiž informace ministra Drábka o plánovaných změnách v příspěvku na bydlení a tzv. doplatku na bydlení, viz ZDE.

Drábek bez většího zájmu médií oznámil chudším vrstvám nájemníků mimořádně nemilou věc. Totiž, že připravuje kardinální změnu v zákoně upravujícím vyplácení obou dávek. Změnu, již nemohu nazvat jinak než Drábkovou pastí na nájemníky. Zatímco dosud zákon časově neomezoval dobu vyplácení dávky, nyní Drábek ve své připravované novele stanovuje časový test platný od 1.1.2012. Dávku bude možno dostávat maximálně 5 let. A navíc vždy v období 10 let k datu, kdy někdo bude o podporu žádat, by se sčítaly doby předchozího vyplácení dávky... Právě těmito dávkami Topolánkova vláda, která rozhodla o konečné deregulaci nájmů, deklarovala, že nikdo z deregulovaných neutrpí fatální újmu, ale obhajovala plnou aplikaci volného trhu na sektor nájemního bydlení. Řečeno s klasikem - čo bolo, to bolo, terazky máme na ministerstvu práce a sociálních věcí člověka s naprosto přiléhavým jménem. Jen ta zdrobnělina jaksi nepasuje. Jistě je jen shodou náhod, že cenová mapa nájmů a její oznámení se kryje přesně s Drábkovou informací, a že zatímco o mapě referovalo každé médium, o Drábkově pasti jen Aktuálně a ČTK...

Vytisknout