Nezapomínejte na hypotéku
Dobrý den,
Rád bych reagoval na článek BL Byty v ČR: Na hypotéku zapomeňte . Autor se odkazuje na WWW stránku Komerční banky s příklady pro výpočet splátek hypotéky http://www.koba.cz/hypo2IEcz.asp. A na základě jejích výsledků argumentuje nedostupností hypotéky pro lidi s čistým příjmem nedosahujícím 30 000 Kč.
Protože se za takového člověka považuji a o financování své bytové potřeby vážně počítám s použitím hypotéčního úvěru (na výstavbu malého RD cca 35 km od Prahy), snažím se situaci sledovat. Na uvedené stráce je skutečně jakýsi hypotéční kalkulátor, ale jeho výstupy jsou dost pochybné.
Nikde není uvedeno datum, ke kterému je výpočet aktuální ( jaká je použitá úroková sazba ) atd. Po bližším zkoumání se zdá, že interní úroková sazba pro tento výpočet je okolo 12,5%, což je sazba, která se používala cca před dvěma roky. Dnes se pohybuje o 4-5% níže a to při dvacetiletém úvěru dělá o 30-40% nižší měsíční splátku.
Celý výpočet se odvíjí od výše příjmu, počtu osob ... a dává vlastně pouze odověď na otázku zda dosáhnu na nějaký HÚ a příp. na jaký. Myslím si, že mnohem praktičtější cesta, jak se postavit k výpočtu hypotéky, je vyjít ze skutečné možnosti splácet. Ta je totiž v běžném případě horší než bankou požadovaná, spočtená na základě ukazatelů životního minima atd. Určitou vyjímkou jsou lidé s podnikatelskými příp. "černými" příjmy, kde se může faktická schopnost splácet velmi lišit od té vypočtené bankou.
Samozřejmě druhým vodítkem je požadovaný objem úvěru, jeho zajištění min. do výše 143% nemovitostmi, délka období po které jsme schopni HÚ splácet (není nám všem pod třicet), pojištění (stavby a příp. životní), poplatky a další náklady s HÚ související.
Zastavím se jednoduchého výpočtu splátky pro každého (tedy pro toho, kdo má k dispozici alespoň nějakou verzi tabulkového nebo finančního kalkulátoru). Splátka je počítána jako konstantní pro celé období splácení a zahrnuje pouze konstantní splátku anuity (jistiny a úroků, tj. ne vedení účtu , pojištění, projednání...).
Pro podobné účely slouží finanční funkce PMT se třemi povinnými parametry: Rate (úrok), NumPeriod (počet období), PresentValue (výše úvěru). V české verzi Excelu je tato funkce příhodně nazvána PLATBA(sazba, pper, souč_hod). K jejímu použití se můžete inspirovat následující tabulkou, kde je funkce =PLATBA(B3/12;B2*12;B1) použita v buňce B4. Záporná hodnota výsledku Vás nemusí plést, pouze vyjadřuje obracený tok peněz (při čerpání úvěru mi přibude 1 mil korun a každý měsíc mi ubude 8364 kč).
Vybaven možností spočítat si kdykoliv anuitní splátku jakéhokoliv úvěru (nejen hypotéčního) se potom člověk nenechá oblbnout různými super(ne)výhodnými finančními produkty atd.
Mimo jiné z výpočtu lze odvodit, že pokud jsem schopen najít vlastní zdroje příp. jiné nemovitosti tak, aby HÚ zajistil (ne všem bankám stačí 70% !!!), je možnost hypotéky docela zajímavá. Od dané splátky lze odečíst vliv statního příspěvku (letos zřejmě naposledy 4%) a odpočet daně z příjmu. Pak se při dvacetiletém splácení a milionovém úvěru lze dostat ke splátce okolo 6000-7000 Kč, což je pro nás, kteří "nevlastníme" dekret a bydlíme v tržním pronájmu velká výzva.
Tanto příklad je ovšem třeba brát pouze jako modelový, nezahrnující všechny vedlejší a mnohdy velmi významné náklady, ochotu a neochotu banky resp. jejich úředníků úvěr (bez úplatku) poskytnout . A samozřejmě jako ve všech jednáních s bankou funguje bankovní paradox: šanci na lepší (=levnější) podmínky má bohatší klient.
Autor je pracovníkem IT a nikoliv finančním expertem proto omluvte případné drobné nepřesnosti zde uváděné. Ocením věcnou kritiku a zkušenosti lidí, kteří již hypotéku získali.
